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Appartement 3 chambres

VilleSaint-Jean-de-la-Ruelle (45)
Surface67m²
Coût Total152 130€
Loyer Annuel8 639€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 125 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 865,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 4 pièces de 67m² situé au 3ème étage d'un immeuble de 4 étages, à Saint-Jean-de-la-Ruelle. Construit en 1967, cet appartement est en bon état général. L'appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bains. La cuisine est équipée.

  • 1 place de parking
  • Cave
  • Cuisine équipée
  • Baignoire
  • Interphone
  • Gardien Tout a était refait a neuf isolation extérieure, menuisier+volets roulants électriques L'appartement bénéficie d'une orientation sud. Chauffage collectif. Classe énergie C - Classe climat C. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Locataire en place sérieux depuis 4 ans
Ville : Saint-Jean-de-la-Ruelle
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45140
Coordonnées : 47.903280, 1.869990
Total : 152 130€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 17 130€
Valeur du bien : 142 130€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.75€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8639€/an
Fourchette totale : 624€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 7483€ - 9974€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 645,57 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 253 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :+14 747€ (+13.4%)
Marge achat-revente :-41 877€ (-38.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :753,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 797,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 909,23€
Coût de l'assurance :13 311,38€
Taxe foncière : 863,90€/an
Soit par mois : 71,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 719,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu usée dans les chambres
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 10 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 130 €(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:750€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 150€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€ (incluant plomberie, électricité, peinture et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-la-Ruelle. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 639 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 130 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 864 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 633 €
Revenus locatifs : +8 639 €
Charges déductibles : -23 633 €
Résultat foncier Année 1 : -14 994 €(Déficit de 14 994 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 294 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 503 €/an
Revenus locatifs : +8 639 €
Charges déductibles : -6 503 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4294.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 639 €23 638 €5 112 €-14 999 €10 700 €4 299 €4 299 €
28 812 €6 372 €4 976 €2 440 €--1 859 €
38 988 €6 232 €4 835 €2 756 €---
49 168 €6 087 €4 690 €3 081 €---
59 351 €5 936 €4 540 €3 415 €---
69 538 €5 781 €4 384 €3 757 €---
79 729 €5 620 €4 224 €4 109 €---
89 923 €5 454 €4 057 €4 470 €---
910 122 €5 281 €3 885 €4 841 €---
1010 324 €5 103 €3 707 €5 221 €---
1110 531 €4 919 €3 523 €5 612 €---
1210 742 €4 729 €3 332 €6 013 €---
1310 956 €4 531 €3 135 €6 425 €---
1411 175 €4 327 €2 931 €6 848 €---
1511 399 €4 116 €2 720 €7 283 €---
1611 627 €3 898 €2 502 €7 729 €---
1711 859 €3 672 €2 276 €8 187 €---
1812 097 €3 439 €2 042 €8 658 €---
1912 339 €3 197 €1 800 €9 142 €---
2012 585 €2 947 €1 550 €9 639 €---
2112 837 €2 688 €1 292 €10 149 €---
2213 094 €2 420 €1 024 €10 673 €---
2313 356 €2 143 €747 €11 212 €---
2413 623 €1 857 €461 €11 766 €---
2513 895 €1 561 €164 €12 335 €---
TOTAL276 710 €125 948 €73 909 €150 761 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 761 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 814 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 814 €-3 210 €+5 024 €
2+1 814 €0 €+1 814 €
3+1 814 €+269 €+1 545 €
4+1 814 €+924 €+890 €
5+1 814 €+1 024 €+790 €
6+1 814 €+1 127 €+687 €
7+1 814 €+1 233 €+581 €
8+1 814 €+1 341 €+473 €
9+1 814 €+1 452 €+362 €
10+1 814 €+1 566 €+248 €
11+1 814 €+1 684 €+130 €
12+1 814 €+1 804 €+10 €
13+1 814 €+1 927 €-113 €
14+1 814 €+2 054 €-240 €
15+1 814 €+2 185 €-371 €
16+1 814 €+2 319 €-505 €
17+1 814 €+2 456 €-642 €
18+1 814 €+2 597 €-783 €
19+1 814 €+2 743 €-929 €
20+1 814 €+2 892 €-1 078 €
21+1 814 €+3 045 €-1 231 €
22+1 814 €+3 202 €-1 388 €
23+1 814 €+3 364 €-1 550 €
24+1 814 €+3 530 €-1 716 €
25+1 814 €+3 700 €-1 886 €
Total+45 350 €+45 228 €+122 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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