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Vends appartement - 37m² - résidence Seniors

Bien expiré
VilleVerrières-le-Buisson (91)
Surface37m²
Coût Total138 020€
Loyer Annuel9 699€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 2 594,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garden

Verrières-le-Buisson (91370) 1 pièce 37m² Dans la résidence-services privée Paul- Gauguin dans un secteur d’habitation pavillonnaire, à proximité de la coulée verte avec des nombreux espace vert et aux Portes de Paris. Studio de 37m² situé au dernier étage sur deux niveaux composé : d’une grande…

Ville : Verrières-le-Buisson
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91370
Total : 138 020€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 34 340€
Valeur du bien : 130 340€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 21.85€/m²/mois
Fourchette : 18.87€ - 25.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9699€/an
Fourchette totale : 698€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 8378€ - 11230€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 000 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 000 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-89 000€ (-48.1%)
Marge achat-revente :46 980€ (25.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 733,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 934,99€
Coût de l'assurance :12 076,75€
Taxe foncière : 969,94€/an
Soit par mois : 80,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 808,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration de l'état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris peinture et vérification des normes électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - amélioration nécessaire pour confort et fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 340 €(928 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:6 240€
    Fenêtres double vitrage performant: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre: 1040€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Verrières-le-Buisson). Coefficient 1.2 appliqué pour l'adaptation régionale. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 699 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 811 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 020 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 604 €
Revenus locatifs : +9 699 €
Charges déductibles : -40 604 €
Résultat foncier Année 1 : -30 905 €(Déficit de 30 905 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 505 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 264 €/an
Revenus locatifs : +9 699 €
Charges déductibles : -6 264 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 435 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9504.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 699 €40 609 €4 816 €-30 909 €21 400 €9 509 €9 509 €
29 893 €6 143 €4 690 €3 750 €--5 759 €
310 091 €6 013 €4 560 €4 078 €--1 681 €
410 293 €5 878 €4 425 €4 415 €---
510 499 €5 738 €4 285 €4 760 €---
610 709 €5 594 €4 141 €5 115 €---
710 923 €5 444 €3 991 €5 479 €---
811 142 €5 289 €3 836 €5 853 €---
911 364 €5 128 €3 675 €6 237 €---
1011 592 €4 961 €3 508 €6 630 €---
1111 824 €4 789 €3 336 €7 035 €---
1212 060 €4 610 €3 157 €7 450 €---
1312 301 €4 425 €2 972 €7 876 €---
1412 547 €4 233 €2 780 €8 314 €---
1512 798 €4 034 €2 581 €8 764 €---
1613 054 €3 828 €2 375 €9 226 €---
1713 315 €3 615 €2 162 €9 700 €---
1813 582 €3 394 €1 941 €10 187 €---
1913 853 €3 166 €1 713 €10 688 €---
2014 130 €2 929 €1 476 €11 202 €---
2114 413 €2 683 €1 230 €11 730 €---
2214 701 €2 429 €976 €12 272 €---
2314 995 €2 165 €712 €12 830 €---
2415 295 €1 893 €440 €13 402 €---
2515 601 €1 610 €157 €13 991 €---
TOTAL310 675 €140 600 €69 935 €170 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 037 €-6 420 €+8 457 €
2+2 037 €0 €+2 037 €
3+2 037 €0 €+2 037 €
4+2 037 €+820 €+1 217 €
5+2 037 €+1 428 €+609 €
6+2 037 €+1 535 €+502 €
7+2 037 €+1 644 €+393 €
8+2 037 €+1 756 €+281 €
9+2 037 €+1 871 €+166 €
10+2 037 €+1 989 €+48 €
11+2 037 €+2 110 €-73 €
12+2 037 €+2 235 €-198 €
13+2 037 €+2 363 €-326 €
14+2 037 €+2 494 €-457 €
15+2 037 €+2 629 €-592 €
16+2 037 €+2 768 €-731 €
17+2 037 €+2 910 €-873 €
18+2 037 €+3 056 €-1 019 €
19+2 037 €+3 206 €-1 169 €
20+2 037 €+3 360 €-1 323 €
21+2 037 €+3 519 €-1 482 €
22+2 037 €+3 682 €-1 645 €
23+2 037 €+3 849 €-1 812 €
24+2 037 €+4 021 €-1 984 €
25+2 037 €+4 197 €-2 160 €
Total+50 925 €+51 022 €+-97 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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