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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface46m²
Coût Total151 200€
Loyer Annuel14 506€
Rentabilité9.59%
Cashflow/mois-895€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 3 043,48 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 20 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Terrasse, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud, Digicode, Alarme, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

L'agence Ollivier Immobilier vous propose cet appartement de Type 2 de 46,35 m² avec terrasse, situé au 6e et dernier étage d''une copropriété très bien entretenue avec ascenseur ( les Hespérides ). Résidence senior avec services particuliers. Conçus pour allier indépendance, sérénité et convivialité. Chaque espace est pensé pour garantir aux seniors autonomes une liberté totale, tout en leur offrant un environnement rassurant et agréable. Il se compose d'un hall d'entrée avec passe plat pour service hôtelier, salle d'eau avec WC, cuisine ouverte équipée, spacieux séjour donnant sur terrasse avec vue imprenable sans vis a vis, chambre avec rangements avec accès terrasse, salle de bains avec WC et espace buanderie. une cave complète ce bien en sous sol. Charges de copropriété incluant de multiples services: 1.200€ / mois. Pour plus d'information, nous consulter. Très belle affaire!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Coordonnées : 48.838205, 2.493053
Total : 151 200€
Prix d'acquisition : 140 000€
Valeur du bien : 140 000€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 26.28€/m²/mois
Fourchette : 21.60€ - 31.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14506€/an
Fourchette totale : 993€ - 1471€/mois
Fourchette annuelle : 11921€ - 17650€/an
Rentabilité brute :9.59%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 639,27 €/m²
Basé sur :648 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :259 406 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-119 406€ (-46.0%)
Marge achat-revente :108 206€ (41.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 782,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 326,17€
Coût de l'assurance :13 230,00€
Taxe foncière : 1 450,56€/an
Soit par mois : 120,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 200,00€/mois
Soit par an : 14 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 208,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 103,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-894,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 506 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 451 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 14 400 €/an
Calcul : 1 200 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 21 260 €/an
Revenus locatifs : +14 506 €
Charges déductibles : -21 260 €
Résultat foncier : -6 754 €/an(Déficit de 6 754 €)

🎯 Imputation sur le Revenu Global

Seules les charges hors intérêts d'emprunt peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global (plafond : 10 700 €).
Montant imputable sur revenu global : 6 754 €
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 506 €21 265 €4 885 €-6 759 €6 759 €--
214 796 €21 133 €4 753 €-6 337 €6 337 €--
315 092 €20 996 €4 617 €-5 905 €5 905 €--
415 393 €20 856 €4 476 €-5 462 €5 462 €--
515 701 €20 710 €4 330 €-5 009 €5 009 €--
616 015 €20 560 €4 180 €-4 544 €4 544 €--
716 336 €20 404 €4 024 €-4 069 €4 069 €--
816 662 €20 244 €3 864 €-3 581 €3 581 €--
916 996 €20 078 €3 698 €-3 082 €3 082 €--
1017 336 €19 906 €3 527 €-2 571 €2 571 €--
1117 682 €19 729 €3 350 €-2 047 €2 047 €--
1218 036 €19 546 €3 167 €-1 510 €1 510 €--
1318 397 €19 357 €2 978 €-961 €961 €--
1418 765 €19 162 €2 782 €-397 €397 €--
1519 140 €18 960 €2 580 €180 €---
1619 523 €18 752 €2 372 €771 €---
1719 913 €18 536 €2 157 €1 377 €---
1820 311 €18 314 €1 934 €1 998 €---
1920 718 €18 084 €1 704 €2 634 €---
2021 132 €17 846 €1 466 €3 286 €---
2121 555 €17 601 €1 221 €3 954 €---
2221 986 €17 347 €967 €4 638 €---
2322 425 €17 085 €705 €5 340 €---
2422 874 €16 814 €435 €6 059 €---
2523 331 €16 535 €155 €6 797 €---
TOTAL464 618 €479 820 €70 326 €-15 202 €52 234 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 15 670 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -15 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 046 €-2 028 €+5 074 €
2+3 046 €-1 901 €+4 947 €
3+3 046 €-1 771 €+4 817 €
4+3 046 €-1 639 €+4 685 €
5+3 046 €-1 503 €+4 549 €
6+3 046 €-1 363 €+4 409 €
7+3 046 €-1 221 €+4 267 €
8+3 046 €-1 074 €+4 120 €
9+3 046 €-925 €+3 971 €
10+3 046 €-771 €+3 817 €
11+3 046 €-614 €+3 660 €
12+3 046 €-453 €+3 499 €
13+3 046 €-288 €+3 334 €
14+3 046 €-119 €+3 165 €
15+3 046 €+54 €+2 992 €
16+3 046 €+231 €+2 815 €
17+3 046 €+413 €+2 633 €
18+3 046 €+599 €+2 447 €
19+3 046 €+790 €+2 256 €
20+3 046 €+986 €+2 060 €
21+3 046 €+1 186 €+1 860 €
22+3 046 €+1 392 €+1 654 €
23+3 046 €+1 602 €+1 444 €
24+3 046 €+1 818 €+1 228 €
25+3 046 €+2 039 €+1 007 €
Total+76 150 €-4 561 €+80 711 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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