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Appartement à vendre

VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface46
Coût Total151 200
Loyer Annuel14 506
Rentabilité9.59%
Cashflow/mois-895
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 3 043,48 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 20 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Terrasse, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud, Digicode, Alarme, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

L'agence Ollivier Immobilier vous propose cet appartement de Type 2 de 46,35 m² avec terrasse, situé au 6e et dernier étage d''une copropriété très bien entretenue avec ascenseur ( les Hespérides ). Résidence senior avec services particuliers. Conçus pour allier indépendance, sérénité et convivialité. Chaque espace est pensé pour garantir aux seniors autonomes une liberté totale, tout en leur offrant un environnement rassurant et agréable. Il se compose d'un hall d'entrée avec passe plat pour service hôtelier, salle d'eau avec WC, cuisine ouverte équipée, spacieux séjour donnant sur terrasse avec vue imprenable sans vis a vis, chambre avec rangements avec accès terrasse, salle de bains avec WC et espace buanderie. une cave complète ce bien en sous sol. Charges de copropriété incluant de multiples services: 1.200€ / mois. Pour plus d'information, nous consulter. Très belle affaire!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Coordonnées : 48.838205, 2.493053
Total : 151 200
Prix d'acquisition : 140 000
Valeur du bien : 140 000
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46
Loyer prédit : 26.28€/m²/mois
Fourchette : 21.60€ - 31.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14506€/an
Fourchette totale : 993€ - 1471€/mois
Fourchette annuelle : 11921€ - 17650€/an
Rentabilité brute :9.59%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 639,27 €/m²
Basé sur :648 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :259 406
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :-119 406 (-46.0%)
Marge achat-revente :108 206€ (41.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 782,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 326,17
Coût de l'assurance :13 230,00
Taxe foncière : 1 450,56€/an
Soit par mois : 120,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 200,00€/mois
Soit par an : 14 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 208,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 103,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-894,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 506 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 451 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 14 400 €/an
Calcul : 1 200 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 21 260 €/an
Revenus locatifs : +14 506
Charges déductibles : -21 260
Résultat foncier : -6 754 €/an(Déficit de 6 754 €)

🎯 Imputation sur le Revenu Global

Seules les charges hors intérêts d'emprunt peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global (plafond : 10 700 €).
Montant imputable sur revenu global : 6 754
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 50621 2654 885-6 7596 759 €--
214 79621 1334 753-6 3376 337 €--
315 09220 9964 617-5 9055 905 €--
415 39320 8564 476-5 4625 462 €--
515 70120 7104 330-5 0095 009 €--
616 01520 5604 180-4 5444 544 €--
716 33620 4044 024-4 0694 069 €--
816 66220 2443 864-3 5813 581 €--
916 99620 0783 698-3 0823 082 €--
1017 33619 9063 527-2 5712 571 €--
1117 68219 7293 350-2 0472 047 €--
1218 03619 5463 167-1 5101 510 €--
1318 39719 3572 978-961961 €--
1418 76519 1622 782-397397 €--
1519 14018 9602 580180---
1619 52318 7522 372771---
1719 91318 5362 1571 377---
1820 31118 3141 9341 998---
1920 71818 0841 7042 634---
2021 13217 8461 4663 286---
2121 55517 6011 2213 954---
2221 98617 3479674 638---
2322 42517 0857055 340---
2422 87416 8144356 059---
2523 33116 5351556 797---
TOTAL464 618479 82070 326-15 20252 234Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 15 670
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -15 202
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 046-2 028+5 074
2+3 046-1 901+4 947
3+3 046-1 771+4 817
4+3 046-1 639+4 685
5+3 046-1 503+4 549
6+3 046-1 363+4 409
7+3 046-1 221+4 267
8+3 046-1 074+4 120
9+3 046-925+3 971
10+3 046-771+3 817
11+3 046-614+3 660
12+3 046-453+3 499
13+3 046-288+3 334
14+3 046-119+3 165
15+3 046+54+2 992
16+3 046+231+2 815
17+3 046+413+2 633
18+3 046+599+2 447
19+3 046+790+2 256
20+3 046+986+2 060
21+3 046+1 186+1 860
22+3 046+1 392+1 654
23+3 046+1 602+1 444
24+3 046+1 818+1 228
25+3 046+2 039+1 007
Total+76 150-4 561+80 711
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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