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Immeuble de rapport en Lmnp

VilleSaint-Étienne (42)
Surface500m²
Coût Total994 100€
Loyer Annuel62 440€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-454€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 595 000 €
Surface : 500 m²
Prix au m² : 1 190 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 500 m², Chauffage électrique

Immeuble de 10 lots à Saint-Étienne Description : Nous vous proposons un immeuble récemment rénové, comprenant 9 logements et 1 local commercial possibilité de changement de destination pour créer un T1 Avec terrasse, typologies variées : studios, T2, T3 et T4. Tous les appartements sont meublés avec goût et offrent un cadre de vie agréable. Localisation : Situé en hyper centre de Saint-Étienne, à seulement 300 mètres de l'hôtel de ville, cet immeuble bénéficie d?un emplacement privilégié à proximité des transports, y compris le tram, facilitant ainsi les déplacements. Caractéristiques : - 9 logements (studios, T2, T3, T4) - Entièrement meublé et refait à neuf - Libre de toute occupation, sauf 2 appartements sont loués 1 studio loué 340 €/mois et un T1 loué 440 € /mois idéal pour investissement locatif - Proche de toutes commodités Opportunité à saisir ! N?hésitez pas à nous pour plus d?informations ou pour organiser une visite

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 994 100€
Prix d'acquisition : 595 000€
Travaux : 351 500€
Valeur du bien : 946 500€
Frais de notaire : 47 600€
Coût estimé : 47 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500m²
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 14.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 5203€/mois
Loyer annuel estimé : 62440€/an
Fourchette totale : 3772€ - 7177€/mois
Fourchette annuelle : 45269€ - 86123€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 792,45 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :896 225 €
Prix d'achat :595 000 €
Décote à l'achat :-301 225€ (-33.6%)
Marge achat-revente :-97 875€ (-10.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :994 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 854,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :281,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 5 136,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :462 375,96€
Coût de l'assurance :84 498,50€
Taxe foncière : 6 243,99€/an
Soit par mois : 520,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 203,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 656,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-453,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (état 2/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres avec revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 9 chambres (état 2/5)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Amélioration de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, et peinture
Quantité: 1 cuisine (environ 18 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :351 500 €(703 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:30 000€
    Fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 600€ = 30000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres:72 000€
    Rénovation complète chambres: 9 chambres × 8000€ = 72000€ (revêtement sol, peinture, électricité incluses)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (placards, électroménager, peinture inclus)
  • Main d'œuvre:30 000€
    Main d'œuvre pour tous les travaux: 30000€ (environ 40% du coût total des matériaux)
  • Total:180 000€
    Total des travaux: 12000 + 30000 + 3500 + 12000 + 72000 + 12000 + 30000 = 180000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 62 440 €/an
Calcul : 5 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 32 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 994 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 380 €/an
Calcul : 282 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 244 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 351 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 393 210 €
Revenus locatifs : +62 440 €
Charges déductibles : -393 210 €
Résultat foncier Année 1 : -330 770 €(Déficit de 330 770 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 309 370 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 41 710 €/an
Revenus locatifs : +62 440 €
Charges déductibles : -41 710 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 309370.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 595 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 386 750 €(65% de 595 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 064 €/an
Calcul : 386 750 € × 3,636% = 14 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
162 440 €393 242 €32 118 €-330 802 €21 400 €309 402 €309 402 €
263 689 €40 874 €31 250 €22 815 €--286 587 €
364 963 €39 977 €30 353 €24 985 €--261 601 €
466 262 €39 051 €29 427 €27 211 €--234 390 €
567 587 €38 094 €28 470 €29 493 €--204 897 €
668 939 €37 105 €27 481 €31 834 €--173 063 €
770 318 €36 083 €26 459 €34 234 €--138 829 €
871 724 €35 028 €25 404 €36 696 €--102 133 €
973 158 €33 937 €24 313 €39 221 €--62 912 €
1074 622 €32 810 €23 186 €41 811 €--21 101 €
1176 114 €31 646 €22 022 €44 468 €---
1277 636 €30 443 €20 819 €47 193 €---
1379 189 €29 200 €19 576 €49 989 €---
1480 773 €27 916 €18 292 €52 856 €---
1582 388 €26 590 €16 966 €55 798 €---
1684 036 €25 219 €15 595 €58 817 €---
1785 717 €23 803 €14 179 €61 914 €---
1887 431 €22 340 €12 716 €65 091 €---
1989 180 €20 828 €11 204 €68 352 €---
2090 963 €19 266 €9 642 €71 697 €---
2192 782 €17 652 €8 028 €75 131 €---
2294 638 €15 985 €6 361 €78 654 €---
2396 531 €14 262 €4 638 €82 269 €---
2498 461 €12 482 €2 858 €85 980 €---
25100 431 €10 643 €1 019 €89 788 €---
TOTAL1 999 970 €1 054 474 €462 376 €945 496 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 945 496 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 62 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 112 €-6 420 €+19 532 €
2+13 112 €0 €+13 112 €
3+13 112 €0 €+13 112 €
4+13 112 €0 €+13 112 €
5+13 112 €0 €+13 112 €
6+13 112 €0 €+13 112 €
7+13 112 €0 €+13 112 €
8+13 112 €0 €+13 112 €
9+13 112 €0 €+13 112 €
10+13 112 €0 €+13 112 €
11+13 112 €+7 010 €+6 102 €
12+13 112 €+14 158 €-1 046 €
13+13 112 €+14 997 €-1 885 €
14+13 112 €+15 857 €-2 745 €
15+13 112 €+16 740 €-3 628 €
16+13 112 €+17 645 €-4 533 €
17+13 112 €+18 574 €-5 462 €
18+13 112 €+19 527 €-6 415 €
19+13 112 €+20 506 €-7 394 €
20+13 112 €+21 509 €-8 397 €
21+13 112 €+22 539 €-9 427 €
22+13 112 €+23 596 €-10 484 €
23+13 112 €+24 681 €-11 569 €
24+13 112 €+25 794 €-12 682 €
25+13 112 €+26 936 €-13 824 €
Total+327 800 €+283 649 €+44 151 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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