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Détails du bien

Bien expiré
VilleEnnery (95)
Surface175m²
Coût Total394 020€
Loyer Annuel32 711€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+419€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 708,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Ennery
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Total : 394 020€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 71 100€
Valeur du bien : 370 100€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 15.58€/m²/mois
Fourchette : 13.09€ - 18.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 2726€/mois
Loyer annuel estimé : 32711€/an
Fourchette totale : 2291€ - 3243€/mois
Fourchette annuelle : 27493€ - 38920€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :394 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 922,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :111,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 033,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :182 641,64€
Coût de l'assurance :33 491,70€
Taxe foncière : 3 271,10€/an
Soit par mois : 272,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 725,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 306,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :419,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel (fioul/gaz ancien) afin d'améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 175 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée.
Quantité: 175 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 100 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation - Combles:21 000€
    Isolation combles: 175 m² × 120€/m² = 21000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 726 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 711 €/an
Calcul : 2 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 394 020 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 340 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 389 €
Revenus locatifs : +32 711 €
Charges déductibles : -88 389 €
Résultat foncier Année 1 : -55 678 €(Déficit de 55 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 289 €/an
Revenus locatifs : +32 711 €
Charges déductibles : -17 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 422 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34278.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 711 €88 402 €12 691 €-55 691 €21 400 €34 291 €34 291 €
233 365 €16 958 €12 348 €16 407 €--17 884 €
334 032 €16 604 €11 993 €17 429 €--455 €
434 713 €16 237 €11 626 €18 476 €---
535 407 €15 859 €11 248 €19 549 €---
636 116 €15 468 €10 857 €20 648 €---
736 838 €15 064 €10 453 €21 774 €---
837 575 €14 646 €10 035 €22 929 €---
938 326 €14 215 €9 604 €24 111 €---
1039 093 €13 769 €9 159 €25 323 €---
1139 874 €13 309 €8 698 €26 565 €---
1240 672 €12 834 €8 223 €27 838 €---
1341 485 €12 343 €7 732 €29 143 €---
1442 315 €11 835 €7 224 €30 480 €---
1543 161 €11 311 €6 700 €31 851 €---
1644 025 €10 769 €6 158 €33 255 €---
1744 905 €10 210 €5 599 €34 695 €---
1845 803 €9 632 €5 021 €36 172 €---
1946 719 €9 035 €4 424 €37 685 €---
2047 654 €8 418 €3 807 €39 236 €---
2148 607 €7 780 €3 170 €40 826 €---
2249 579 €7 122 €2 511 €42 457 €---
2350 570 €6 442 €1 831 €44 129 €---
2451 582 €5 739 €1 128 €45 843 €---
2552 614 €5 013 €402 €47 601 €---
TOTAL1 047 742 €369 011 €182 642 €678 731 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 678 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 711 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 869 €-6 420 €+13 289 €
2+6 869 €0 €+6 869 €
3+6 869 €0 €+6 869 €
4+6 869 €+5 406 €+1 463 €
5+6 869 €+5 865 €+1 004 €
6+6 869 €+6 194 €+675 €
7+6 869 €+6 532 €+337 €
8+6 869 €+6 879 €-10 €
9+6 869 €+7 233 €-364 €
10+6 869 €+7 597 €-728 €
11+6 869 €+7 970 €-1 101 €
12+6 869 €+8 351 €-1 482 €
13+6 869 €+8 743 €-1 874 €
14+6 869 €+9 144 €-2 275 €
15+6 869 €+9 555 €-2 686 €
16+6 869 €+9 977 €-3 108 €
17+6 869 €+10 409 €-3 540 €
18+6 869 €+10 851 €-3 982 €
19+6 869 €+11 305 €-4 436 €
20+6 869 €+11 771 €-4 902 €
21+6 869 €+12 248 €-5 379 €
22+6 869 €+12 737 €-5 868 €
23+6 869 €+13 239 €-6 370 €
24+6 869 €+13 753 €-6 884 €
25+6 869 €+14 280 €-7 411 €
Total+171 725 €+203 619 €+-31 894 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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