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Appartement 2 pièces 46 m²

VilleCondé-sur-Noireau (14)
Surface46m²
Coût Total86 650€
Loyer Annuel5 459€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 195,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 46 m²

En vente, uniquement chez L'immobilier par Rémi SERAIS

Appartement T2, d'une surface de 46m²

Idéal investissement locatif : Loué actuellement 350 HC / Mois

Localisation : Centre-ville de Condé sur Noireau (CONDÉ EN NORMANDIE)

Au 1er étage : Entrée, salle d'eau, W.C, salon, cuisine, chambre

Annexe : Cave

Vous souhaitez davantage de renseignements ? L'agence Rémi SERAIS de Condé en Normandie se tient disponible pour répondre à vos questions !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Surface : 46 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/09/2024

Consommation énergie primaire : 261 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 114 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 970 € et 1 350 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Condé-sur-Noireau
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14110
Coordonnées : 48.852280, -0.549543
Total : 86 650€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 27 250€
Valeur du bien : 82 250€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 12.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 455€/mois
Loyer annuel estimé : 5459€/an
Fourchette totale : 362€ - 571€/mois
Fourchette annuelle : 4348€ - 6855€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :773,33 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 573 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+19 427€ (+54.6%)
Marge achat-revente :-51 077€ (-143.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :423,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 448,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 302,66€
Coût de l'assurance :7 581,88€
Taxe foncière : 545,90€/an
Soit par mois : 45,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 454,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 493,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 250 €(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Condé-sur-Noireau). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 455 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 459 €/an
Calcul : 455 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 650 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 546 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 896 €
Revenus locatifs : +5 459 €
Charges déductibles : -30 896 €
Résultat foncier Année 1 : -25 437 €(Déficit de 25 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 646 €/an
Revenus locatifs : +5 459 €
Charges déductibles : -3 646 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 813 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4036.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 459 €30 899 €2 800 €-25 440 €21 400 €4 040 €4 040 €
25 568 €3 573 €2 724 €1 995 €--2 044 €
35 680 €3 495 €2 646 €2 185 €---
45 793 €3 414 €2 565 €2 379 €---
55 909 €3 331 €2 482 €2 578 €---
66 027 €3 245 €2 395 €2 783 €---
76 148 €3 155 €2 306 €2 992 €---
86 271 €3 063 €2 214 €3 207 €---
96 396 €2 968 €2 119 €3 428 €---
106 524 €2 870 €2 021 €3 654 €---
116 655 €2 769 €1 920 €3 886 €---
126 788 €2 664 €1 815 €4 124 €---
136 923 €2 556 €1 706 €4 368 €---
147 062 €2 444 €1 594 €4 618 €---
157 203 €2 328 €1 479 €4 875 €---
167 347 €2 209 €1 359 €5 139 €---
177 494 €2 085 €1 236 €5 409 €---
187 644 €1 958 €1 108 €5 686 €---
197 797 €1 826 €977 €5 971 €---
207 953 €1 690 €840 €6 263 €---
218 112 €1 549 €700 €6 563 €---
228 274 €1 404 €554 €6 870 €---
238 440 €1 253 €404 €7 186 €---
248 608 €1 098 €249 €7 510 €---
258 781 €938 €89 €7 843 €---
TOTAL174 855 €88 782 €40 303 €86 073 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 459 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 146 €-6 420 €+7 566 €
2+1 146 €0 €+1 146 €
3+1 146 €+42 €+1 104 €
4+1 146 €+714 €+432 €
5+1 146 €+773 €+373 €
6+1 146 €+835 €+311 €
7+1 146 €+898 €+248 €
8+1 146 €+962 €+184 €
9+1 146 €+1 028 €+118 €
10+1 146 €+1 096 €+50 €
11+1 146 €+1 166 €-20 €
12+1 146 €+1 237 €-91 €
13+1 146 €+1 310 €-164 €
14+1 146 €+1 385 €-239 €
15+1 146 €+1 463 €-317 €
16+1 146 €+1 542 €-396 €
17+1 146 €+1 623 €-477 €
18+1 146 €+1 706 €-560 €
19+1 146 €+1 791 €-645 €
20+1 146 €+1 879 €-733 €
21+1 146 €+1 969 €-823 €
22+1 146 €+2 061 €-915 €
23+1 146 €+2 156 €-1 010 €
24+1 146 €+2 253 €-1 107 €
25+1 146 €+2 353 €-1 207 €
Total+28 650 €+25 822 €+2 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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