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Appartement Saint Dizier 3 pièce(s) 83.62 m2

VilleSaint-Dizier (52)
Surface83.62m²
Coût Total142 080€
Loyer Annuel8 103€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-423€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 83.62 m²
Prix au m² : 1 183,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 5, Cave
  • SAINT DIZIER - Rue ARQUEBUSE Idéalement situé à deux pas du centre-ville de Saint-Dizier, dans une belle résidence calme et entretenue, cet appartement lumineux au 3e étage (avec ascenseur) saura vous séduire par sa belle exposition plein sud. Il se compose d'une grande pièce à vivre très lumineuse, d'une cuisine entièrement meublée et équipée, de 2 chambres, d'une salle de bains et d'un WC. Un balcon ensoleillé complète agréablement le logement. Un garage est inclus dans la vente : un vrai atout à Saint-Dizier. Bien rare : luminosité, praticité et emplacement réunis. À visiter sans tarder ! 'Vous êtes à un clic de concrétiser votre projet' Copropriété de 11 lots - dont 9 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3555.88 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/169155.pdf
Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.634473, 4.948614
Total : 142 080€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 35 160€
Valeur du bien : 134 160€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.62m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8103€/an
Fourchette totale : 517€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6201€ - 10587€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 109,92 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 812 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+6 188€ (+6.7%)
Marge achat-revente :-49 268€ (-53.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 734,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 084,27€
Coût de l'assurance :12 076,80€
Taxe foncière : 810,26€/an
Soit par mois : 67,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 296,32€/mois
Soit par an : 3 555,88€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 675,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-422,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83.62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 160 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 103 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 556 €/an
Calcul : 296 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 595 €
Revenus locatifs : +8 103 €
Charges déductibles : -44 595 €
Résultat foncier Année 1 : -36 492 €(Déficit de 36 492 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 092 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 435 €/an
Revenus locatifs : +8 103 €
Charges déductibles : -9 435 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 332 €/an(Déficit de 1 332 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15092.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 103 €44 600 €4 590 €-36 497 €21 400 €15 097 €15 097 €
28 265 €9 316 €4 466 €-1 051 €1 051 €-15 097 €
38 430 €9 187 €4 338 €-757 €757 €-15 097 €
48 599 €9 055 €4 206 €-456 €456 €-15 097 €
58 771 €8 918 €4 069 €-148 €148 €-15 097 €
68 946 €8 777 €3 928 €169 €--14 928 €
79 125 €8 631 €3 782 €494 €--14 434 €
89 307 €8 480 €3 631 €827 €--13 607 €
99 493 €8 324 €3 475 €1 169 €--12 437 €
109 683 €8 163 €3 314 €1 520 €--10 917 €
119 877 €7 997 €3 147 €1 880 €--9 037 €
1210 075 €7 825 €2 976 €2 250 €---
1310 276 €7 647 €2 798 €2 629 €---
1410 482 €7 464 €2 614 €3 018 €---
1510 691 €7 274 €2 425 €3 417 €---
1610 905 €7 078 €2 229 €3 827 €---
1711 123 €6 876 €2 026 €4 247 €---
1811 346 €6 667 €1 817 €4 679 €---
1911 573 €6 450 €1 601 €5 122 €---
2011 804 €6 227 €1 378 €5 577 €---
2112 040 €5 997 €1 147 €6 043 €---
2212 281 €5 758 €909 €6 523 €---
2312 526 €5 512 €663 €7 014 €---
2412 777 €5 258 €408 €7 519 €---
2513 033 €4 995 €146 €8 038 €---
TOTAL259 529 €222 475 €66 084 €37 054 €23 812 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 144 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 702 €-6 420 €+8 122 €
2+1 702 €-315 €+2 017 €
3+1 702 €-227 €+1 929 €
4+1 702 €-137 €+1 839 €
5+1 702 €-44 €+1 746 €
6+1 702 €0 €+1 702 €
7+1 702 €0 €+1 702 €
8+1 702 €0 €+1 702 €
9+1 702 €0 €+1 702 €
10+1 702 €0 €+1 702 €
11+1 702 €0 €+1 702 €
12+1 702 €+675 €+1 027 €
13+1 702 €+789 €+913 €
14+1 702 €+905 €+797 €
15+1 702 €+1 025 €+677 €
16+1 702 €+1 148 €+554 €
17+1 702 €+1 274 €+428 €
18+1 702 €+1 404 €+298 €
19+1 702 €+1 537 €+165 €
20+1 702 €+1 673 €+29 €
21+1 702 €+1 813 €-111 €
22+1 702 €+1 957 €-255 €
23+1 702 €+2 104 €-402 €
24+1 702 €+2 256 €-554 €
25+1 702 €+2 411 €-709 €
Total+42 550 €+13 827 €+28 723 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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