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Achat : Appartement Aulnay-sous-Bois (93600)

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface83m²
Coût Total172 975€
Loyer Annuel16 657€
Rentabilité9.63%
Cashflow/mois+347€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 134 699 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 622,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 83 m², 4 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, 1 balcon, Ascenseur, 1 place de parking

Découvrez ce beau 4 pièces de 82m2 situé dans une résidence de standing. À proximité des commerces du quotidien, activité sportifs, ecoles, services et transports avec la future ligne 16 du Metro. Ce bien se compose d'une entrée avec dégagement et wc, une pièce à vivre-cuisine de 26m2 donnant sur un balcon. Coté nuit 3 chambres dont une spacieuse parentale de 14m2 avec salle d'eau, une salle de bains. Prestations de qualités, dernières normes énergétiques, isolation phonique renforcée, domotique. Une place de parking en s/s,  Frais de notaire reduits, prix indiqué en Tva reduite, charges maitrisées. Plan et informations contactez l'agence joignable 7/7 Photos non contractuelles.

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.956180, 2.502210
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 172 975€
Prix d'acquisition : 134 699€
Travaux : 27 500€
Valeur du bien : 162 199€
Frais de notaire : 10 776€
Coût estimé : 10 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 16.72€/m²/mois
Fourchette : 12.61€ - 22.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1388€/mois
Loyer annuel estimé : 16657€/an
Fourchette totale : 1047€ - 1841€/mois
Fourchette annuelle : 12558€ - 22094€/an
Rentabilité brute :9.63%
Fourchette de rentabilité :7.26% - 12.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 975€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 902,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 655,23€
Coût de l'assurance :15 135,31€
Taxe foncière : 1 665,73€/an
Soit par mois : 138,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 388,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :346,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes plomberie
Mise aux normes de la plomberie de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes électricité
Mise aux normes de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 500 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds 60 m² × 15€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 20000€ (incluant meubles, électroménager, pose et main d'œuvre)
  • Cuisine - Mise aux normes plomberie:2 500€
    Mise aux normes plomberie cuisine: 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Mise aux normes électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité cuisine: 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 388 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 657 €/an
Calcul : 1 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 975 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 666 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 492 €
Revenus locatifs : +16 657 €
Charges déductibles : -35 492 €
Résultat foncier Année 1 : -18 834 €(Déficit de 18 834 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 134 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 992 €/an
Revenus locatifs : +16 657 €
Charges déductibles : -7 992 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8134.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 699 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 554 €(65% de 134 699 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 184 €/an
Calcul : 87 554 € × 3,636% = 3 184 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 657 €35 497 €5 726 €-18 840 €10 700 €8 140 €8 140 €
216 990 €7 844 €5 573 €9 146 €---
317 330 €7 686 €5 415 €9 644 €---
417 677 €7 522 €5 251 €10 155 €---
518 030 €7 353 €5 082 €10 677 €---
618 391 €7 178 €4 907 €11 213 €---
718 759 €6 997 €4 726 €11 762 €---
819 134 €6 810 €4 539 €12 324 €---
919 517 €6 617 €4 345 €12 900 €---
1019 907 €6 416 €4 145 €13 491 €---
1120 305 €6 210 €3 939 €14 095 €---
1220 711 €5 996 €3 725 €14 715 €---
1321 125 €5 775 €3 504 €15 351 €---
1421 548 €5 546 €3 275 €16 002 €---
1521 979 €5 310 €3 038 €16 669 €---
1622 419 €5 065 €2 794 €17 353 €---
1722 867 €4 812 €2 541 €18 055 €---
1823 324 €4 551 €2 280 €18 773 €---
1923 791 €4 281 €2 009 €19 510 €---
2024 267 €4 001 €1 730 €20 265 €---
2124 752 €3 712 €1 441 €21 040 €---
2225 247 €3 413 €1 142 €21 834 €---
2325 752 €3 104 €833 €22 648 €---
2426 267 €2 785 €514 €23 482 €---
2526 792 €2 454 €183 €24 338 €---
TOTAL533 538 €166 934 €82 655 €366 604 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 604 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 657 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 498 €-3 210 €+6 708 €
2+3 498 €+302 €+3 196 €
3+3 498 €+2 893 €+605 €
4+3 498 €+3 046 €+452 €
5+3 498 €+3 203 €+295 €
6+3 498 €+3 364 €+134 €
7+3 498 €+3 529 €-31 €
8+3 498 €+3 697 €-199 €
9+3 498 €+3 870 €-372 €
10+3 498 €+4 047 €-549 €
11+3 498 €+4 229 €-731 €
12+3 498 €+4 415 €-917 €
13+3 498 €+4 605 €-1 107 €
14+3 498 €+4 801 €-1 303 €
15+3 498 €+5 001 €-1 503 €
16+3 498 €+5 206 €-1 708 €
17+3 498 €+5 416 €-1 918 €
18+3 498 €+5 632 €-2 134 €
19+3 498 €+5 853 €-2 355 €
20+3 498 €+6 080 €-2 582 €
21+3 498 €+6 312 €-2 814 €
22+3 498 €+6 550 €-3 052 €
23+3 498 €+6 794 €-3 296 €
24+3 498 €+7 045 €-3 547 €
25+3 498 €+7 301 €-3 803 €
Total+87 450 €+109 981 €+-22 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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