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T2 centre ville

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface57m²
Coût Total110 900€
Loyer Annuel8 631€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 491,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre

Très beau et spacieux T2 de 57 m2 en centre ville dans un bâtiment historique.

Entrée avec placard et dressing, chambre avec dressing, cuisine équipée et ouverte sur le séjour. Buanderie, cellier, wc séparé et salle d’eau.

Faible charge.

Parking public juste en face.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.298080, 4.069263
Total : 110 900€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 19 100€
Valeur du bien : 104 100€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8631€/an
Fourchette totale : 575€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6902€ - 10793€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :904 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 600 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-17 600€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-8 300€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 193,24€
Coût de l'assurance :9 703,75€
Taxe foncière : 863,11€/an
Soit par mois : 71,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 719,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, rénovation recommandée pour confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 100 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:19 100€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 12000€, Carrelage murs (20m²): 40€/m² × 20 = 800€, Carrelage sol (20m²): 40€/m² × 20 = 800€, Plomberie: 1 intervention = 2000€, Électricité: 1 intervention = 1500€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 631 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 217 €
Revenus locatifs : +8 631 €
Charges déductibles : -24 217 €
Résultat foncier Année 1 : -15 586 €(Déficit de 15 586 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 886 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 117 €/an
Revenus locatifs : +8 631 €
Charges déductibles : -5 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4886.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 631 €24 221 €3 870 €-15 590 €10 700 €4 890 €4 890 €
28 804 €5 020 €3 769 €3 784 €--1 106 €
38 980 €4 915 €3 664 €4 065 €---
49 159 €4 807 €3 556 €4 352 €---
59 343 €4 695 €3 443 €4 648 €---
69 529 €4 578 €3 327 €4 951 €---
79 720 €4 458 €3 207 €5 262 €---
89 914 €4 333 €3 082 €5 581 €---
910 113 €4 204 €2 953 €5 909 €---
1010 315 €4 070 €2 819 €6 245 €---
1110 521 €3 932 €2 680 €6 590 €---
1210 732 €3 788 €2 537 €6 944 €---
1310 946 €3 639 €2 388 €7 307 €---
1411 165 €3 485 €2 234 €7 680 €---
1511 389 €3 325 €2 074 €8 063 €---
1611 616 €3 160 €1 909 €8 456 €---
1711 849 €2 989 €1 737 €8 860 €---
1812 086 €2 811 €1 560 €9 274 €---
1912 327 €2 627 €1 376 €9 700 €---
2012 574 €2 437 €1 186 €10 137 €---
2112 825 €2 240 €988 €10 586 €---
2213 082 €2 035 €784 €11 046 €---
2313 343 €1 824 €572 €11 520 €---
2413 610 €1 604 €353 €12 006 €---
2513 883 €1 377 €126 €12 505 €---
TOTAL276 456 €106 575 €56 193 €169 881 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 881 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 813 €-3 210 €+5 023 €
2+1 813 €0 €+1 813 €
3+1 813 €+888 €+925 €
4+1 813 €+1 306 €+507 €
5+1 813 €+1 394 €+419 €
6+1 813 €+1 485 €+328 €
7+1 813 €+1 579 €+234 €
8+1 813 €+1 674 €+139 €
9+1 813 €+1 773 €+40 €
10+1 813 €+1 873 €-60 €
11+1 813 €+1 977 €-164 €
12+1 813 €+2 083 €-270 €
13+1 813 €+2 192 €-379 €
14+1 813 €+2 304 €-491 €
15+1 813 €+2 419 €-606 €
16+1 813 €+2 537 €-724 €
17+1 813 €+2 658 €-845 €
18+1 813 €+2 782 €-969 €
19+1 813 €+2 910 €-1 097 €
20+1 813 €+3 041 €-1 228 €
21+1 813 €+3 176 €-1 363 €
22+1 813 €+3 314 €-1 501 €
23+1 813 €+3 456 €-1 643 €
24+1 813 €+3 602 €-1 789 €
25+1 813 €+3 752 €-1 939 €
Total+45 325 €+50 964 €+-5 639 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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