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Vente Appartement T3 Duplex

Bien expiré
VilleLannemezan (65)
Surface79m²
Coût Total111 360€
Loyer Annuel7 245€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 92 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 164,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 3 pièces de 79 m² situé au 3ème étage d'un immeuble de 3 étages, à Lannemezan. Cet appartement comprend 2 chambres, 1 salle de bain et une cuisine ouverte sur le séjour. Il bénéficie d'une belle exposition sud-ouest.

  • Bon état général
  • Cave
  • Cuisine ouverte
  • Baignoire L'appartement est situé dans un quartier calme. Chauffage individuel. Classe énergie D - Classe climat C. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Lannemezan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65300
Coordonnées : 43.122170, 0.379950
Total : 111 360€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 104 000€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 7.64€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 604€/mois
Loyer annuel estimé : 7245€/an
Fourchette totale : 488€ - 748€/mois
Fourchette annuelle : 5851€ - 8972€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 097,05 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 667 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :+5 333€ (+6.2%)
Marge achat-revente :-24 693€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 101,96€
Coût de l'assurance :9 744,00€
Taxe foncière : 724,51€/an
Soit par mois : 60,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 603,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel existant
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 79 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau existant
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électroménager et de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 245 €/an
Calcul : 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 852 €
Revenus locatifs : +7 245 €
Charges déductibles : -16 852 €
Résultat foncier Année 1 : -9 607 €(Déficit de 9 607 €)
Imputable sur revenu global : 9 607 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 852 €/an
Revenus locatifs : +7 245 €
Charges déductibles : -4 852 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 393 €/an
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 245 €16 856 €3 742 €-9 611 €9 611 €--
27 390 €4 757 €3 642 €2 633 €---
37 538 €4 654 €3 540 €2 884 €---
47 689 €4 547 €3 433 €3 141 €---
57 842 €4 437 €3 323 €3 405 €---
67 999 €4 324 €3 209 €3 676 €---
78 159 €4 206 €3 092 €3 953 €---
88 322 €4 084 €2 970 €4 238 €---
98 489 €3 958 €2 844 €4 531 €---
108 659 €3 828 €2 714 €4 831 €---
118 832 €3 693 €2 579 €5 139 €---
129 008 €3 553 €2 439 €5 455 €---
139 189 €3 409 €2 295 €5 779 €---
149 372 €3 260 €2 146 €6 113 €---
159 560 €3 105 €1 991 €6 454 €---
169 751 €2 946 €1 831 €6 805 €---
179 946 €2 780 €1 666 €7 166 €---
1810 145 €2 609 €1 495 €7 536 €---
1910 348 €2 432 €1 318 €7 916 €---
2010 555 €2 249 €1 135 €8 306 €---
2110 766 €2 060 €945 €8 706 €---
2210 981 €1 864 €750 €9 117 €---
2311 201 €1 661 €547 €9 540 €---
2411 425 €1 451 €337 €9 973 €---
2511 653 €1 235 €120 €10 419 €---
TOTAL232 064 €93 959 €54 102 €138 105 €9 611 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 883 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 245 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 521 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 521 €-2 883 €+4 404 €
2+1 521 €+790 €+731 €
3+1 521 €+865 €+656 €
4+1 521 €+942 €+579 €
5+1 521 €+1 021 €+500 €
6+1 521 €+1 103 €+418 €
7+1 521 €+1 186 €+335 €
8+1 521 €+1 271 €+250 €
9+1 521 €+1 359 €+162 €
10+1 521 €+1 449 €+72 €
11+1 521 €+1 542 €-21 €
12+1 521 €+1 636 €-115 €
13+1 521 €+1 734 €-213 €
14+1 521 €+1 834 €-313 €
15+1 521 €+1 936 €-415 €
16+1 521 €+2 042 €-521 €
17+1 521 €+2 150 €-629 €
18+1 521 €+2 261 €-740 €
19+1 521 €+2 375 €-854 €
20+1 521 €+2 492 €-971 €
21+1 521 €+2 612 €-1 091 €
22+1 521 €+2 735 €-1 214 €
23+1 521 €+2 862 €-1 341 €
24+1 521 €+2 992 €-1 471 €
25+1 521 €+3 126 €-1 605 €
Total+38 025 €+41 431 €+-3 406 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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