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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface332m²
Coût Total271 610€
Loyer Annuel37 521€
Rentabilité13.81%
Cashflow/mois+1 390€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 332 m²
Prix au m² : 632,53 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial CALMELS et associés vous proposent : Maison / villa à vendre - MILLAU (12100)

Construite dans les année 70, maison sur une parcelle d'environ 404 m², composée de 2 chambres en rez de chaussée avec possibilité d'une 3ième, d'un séjour et d'une cuisine séparés donnant sur une terrasse, d'une salle de bain, d'un wc séparé et de 2 chambres au premier étage. Un garage et une pièce de cellier chaufferie en rez de chaussée. La construction est en pierres de taille sur sa totalité. La chaudière est au fuel, elle est récente et en bon état de fonctionnement. Des travaux de rafraichissement et de mise aux normes sont à prévoir. Contact : BENAVIDES Flora 06.11.73.29.36

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.11.73.29.36

Annonce de l'étude CALMELS et associés - Notaires à Millau - N° SIRET : 38011479300017

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Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.106658, 3.099378
Total : 271 610€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 44 810€
Valeur du bien : 254 810€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 332m²
Loyer prédit : 9.42€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 12.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 3127€/mois
Loyer annuel estimé : 37521€/an
Fourchette totale : 2325€ - 4205€/mois
Fourchette annuelle : 27901€ - 50458€/an
Rentabilité brute :13.81%
Fourchette de rentabilité :10.27% - 18.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 353,26 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :781 282 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-571 282€ (-73.1%)
Marge achat-revente :509 672€ (65.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 345,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 424,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 956,13€
Coût de l'assurance :23 765,87€
Taxe foncière : 3 752,10€/an
Soit par mois : 312,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 126,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 737,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 389,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière au fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 332 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Ponçage et vitrification du parquet usé dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé nécessitant un entretien
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 332 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 810 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 710€
    Ponçage et vitrification parquet: 38 m² × 45€/m² = 1710€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité - Mise aux normes:6 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 521 €/an
Calcul : 3 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 610 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 951 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 630 €
Revenus locatifs : +37 521 €
Charges déductibles : -58 630 €
Résultat foncier Année 1 : -21 109 €(Déficit de 21 109 €)
Imputable sur revenu global : 21 109 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 820 €/an
Revenus locatifs : +37 521 €
Charges déductibles : -13 820 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 701 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 521 €58 639 €9 126 €-21 118 €21 118 €--
238 271 €13 586 €8 884 €24 685 €---
339 037 €13 336 €8 633 €25 701 €---
439 818 €13 076 €8 374 €26 741 €---
540 614 €12 808 €8 105 €27 806 €---
641 426 €12 531 €7 828 €28 896 €---
742 255 €12 243 €7 541 €30 011 €---
843 100 €11 946 €7 244 €31 153 €---
943 962 €11 639 €6 936 €32 323 €---
1044 841 €11 321 €6 618 €33 520 €---
1145 738 €10 992 €6 289 €34 746 €---
1246 653 €10 652 €5 949 €36 001 €---
1347 586 €10 300 €5 597 €37 286 €---
1448 537 €9 936 €5 233 €38 602 €---
1549 508 €9 559 €4 856 €39 949 €---
1650 498 €9 169 €4 466 €41 329 €---
1751 508 €8 766 €4 063 €42 742 €---
1852 538 €8 349 €3 646 €44 190 €---
1953 589 €7 917 €3 214 €45 672 €---
2054 661 €7 471 €2 768 €47 190 €---
2155 754 €7 009 €2 306 €48 745 €---
2256 869 €6 531 €1 828 €50 338 €---
2358 007 €6 037 €1 334 €51 970 €---
2459 167 €5 525 €822 €53 642 €---
2560 350 €4 996 €293 €55 354 €---
TOTAL1 201 808 €294 334 €131 956 €907 474 €21 118 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 335 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 907 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 521 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 879 €-6 335 €+14 214 €
2+7 879 €+7 405 €+474 €
3+7 879 €+7 710 €+169 €
4+7 879 €+8 022 €-143 €
5+7 879 €+8 342 €-463 €
6+7 879 €+8 669 €-790 €
7+7 879 €+9 003 €-1 124 €
8+7 879 €+9 346 €-1 467 €
9+7 879 €+9 697 €-1 818 €
10+7 879 €+10 056 €-2 177 €
11+7 879 €+10 424 €-2 545 €
12+7 879 €+10 800 €-2 921 €
13+7 879 €+11 186 €-3 307 €
14+7 879 €+11 581 €-3 702 €
15+7 879 €+11 985 €-4 106 €
16+7 879 €+12 399 €-4 520 €
17+7 879 €+12 823 €-4 944 €
18+7 879 €+13 257 €-5 378 €
19+7 879 €+13 702 €-5 823 €
20+7 879 €+14 157 €-6 278 €
21+7 879 €+14 624 €-6 745 €
22+7 879 €+15 101 €-7 222 €
23+7 879 €+15 591 €-7 712 €
24+7 879 €+16 092 €-8 213 €
25+7 879 €+16 606 €-8 727 €
Total+196 975 €+272 242 €+-75 267 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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