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Maison à vendre

VilleChaunay (86)
Surface170m²
Coût Total162 200€
Loyer Annuel12 465€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 558,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 4 chambres, Terrasse, Exposition sud

Idéalement situé dans le triangle Poitiers (40minutes), Angoulême (50 minutes) et Niort à 1 heure. La Maison possède un charme vintage avec son bar d'époque. Au rez-de-chaussée vous trouverez une entrée qui dessert un salon, un séjour et une cuisine avec un super sol en tomettes. À l'étage 4 chambres une salle d'eau. Un superbe grenier aménageable de 82m2 avec une belle hauteur sous plafond. Tous les sols de l'étage sont en parquet. Travaux à prévoir. Raccordé aux tout à l'égout

Cette annonce référence 265127 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier LUCYLLE MULTEAU (EI) immatriculé au RSAC de NIORT (79000) sous le numéro 84376239400024.

Prix du bien : 95 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/01/2024 Score DPE : 273 kWhEP/m²/an Score GES : 76 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3800.00 euros et 5190.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Chaunay
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86510
Coordonnées : 46.221100, 0.176200
Total : 162 200€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 59 600€
Valeur du bien : 154 600€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.75€ - 7.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1039€/mois
Loyer annuel estimé : 12465€/an
Fourchette totale : 808€ - 1335€/mois
Fourchette annuelle : 9695€ - 16025€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 021,5 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :173 655 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-78 655€ (-45.3%)
Marge achat-revente :11 455€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 850,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 801,53€
Coût de l'assurance :14 192,50€
Taxe foncière : 1 246,46€/an
Soit par mois : 103,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 038,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des équipements obsolètes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols en parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 600 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Fenêtres double vitrage:14 700€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 700€ = 14700€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Rénovation complète salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Revêtement sol chambres:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Peinture chambres:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Peinture salon:900€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chaunay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 039 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 465 €/an
Calcul : 1 039 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 246 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 859 €
Revenus locatifs : +12 465 €
Charges déductibles : -66 859 €
Résultat foncier Année 1 : -54 394 €(Déficit de 54 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 259 €/an
Revenus locatifs : +12 465 €
Charges déductibles : -7 259 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32994.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 465 €66 864 €5 450 €-54 399 €21 400 €32 999 €32 999 €
212 714 €7 119 €5 305 €5 595 €--27 405 €
312 968 €6 970 €5 155 €5 999 €--21 406 €
413 228 €6 815 €5 001 €6 413 €--14 993 €
513 492 €6 655 €4 840 €6 838 €--8 156 €
613 762 €6 489 €4 675 €7 273 €--883 €
714 037 €6 317 €4 503 €7 720 €---
814 318 €6 140 €4 326 €8 178 €---
914 604 €5 956 €4 142 €8 648 €---
1014 896 €5 767 €3 952 €9 130 €---
1115 194 €5 570 €3 756 €9 624 €---
1215 498 €5 367 €3 553 €10 131 €---
1315 808 €5 157 €3 343 €10 652 €---
1416 124 €4 939 €3 125 €11 185 €---
1516 447 €4 714 €2 900 €11 733 €---
1616 776 €4 481 €2 667 €12 294 €---
1717 111 €4 241 €2 426 €12 871 €---
1817 454 €3 991 €2 177 €13 462 €---
1917 803 €3 734 €1 920 €14 069 €---
2018 159 €3 467 €1 653 €14 691 €---
2118 522 €3 191 €1 377 €15 330 €---
2218 892 €2 906 €1 092 €15 986 €---
2319 270 €2 611 €797 €16 659 €---
2419 655 €2 305 €491 €17 350 €---
2520 049 €1 989 €175 €18 059 €---
TOTAL399 246 €183 756 €78 802 €215 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 465 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 618 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 618 €-6 420 €+9 038 €
2+2 618 €0 €+2 618 €
3+2 618 €0 €+2 618 €
4+2 618 €0 €+2 618 €
5+2 618 €0 €+2 618 €
6+2 618 €0 €+2 618 €
7+2 618 €+2 051 €+567 €
8+2 618 €+2 453 €+165 €
9+2 618 €+2 594 €+24 €
10+2 618 €+2 739 €-121 €
11+2 618 €+2 887 €-269 €
12+2 618 €+3 039 €-421 €
13+2 618 €+3 195 €-577 €
14+2 618 €+3 356 €-738 €
15+2 618 €+3 520 €-902 €
16+2 618 €+3 688 €-1 070 €
17+2 618 €+3 861 €-1 243 €
18+2 618 €+4 039 €-1 421 €
19+2 618 €+4 221 €-1 603 €
20+2 618 €+4 407 €-1 789 €
21+2 618 €+4 599 €-1 981 €
22+2 618 €+4 796 €-2 178 €
23+2 618 €+4 998 €-2 380 €
24+2 618 €+5 205 €-2 587 €
25+2 618 €+5 418 €-2 800 €
Total+65 450 €+64 647 €+803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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