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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLagny-sur-Marne (77)
Surface84m²
Coût Total237 000€
Loyer Annuel15 647€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 142,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Appartement familial en plein centre-ville

A Lagny sur Marne (77)

Situé au 3ᵉ étage d’un immeuble construit en 1949, cet appartement bénéficie d’un emplacement privilégié en plein centre-ville, à proximité immédiate des commerces, transports et services.

Le bien offre une surface au sol totale de 84,36 m² pour une surface Loi Carrez de 61 m². Il se compose de :

3 chambres Un séjour spacieux de 29,67 m² au sol Cuisine et espaces à aménager selon vos envies 1 grenier 2 caves Des travaux sont à prévoir, offrant un fort potentiel de rénovation et de personnalisation, idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.

Prix de vente : 180 000 € (négociable)

Pour plus d’informations ou organiser une visite, n’hésitez pas à nous contacter.

Ville : Lagny-sur-Marne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77400
Coordonnées : 48.878890, 2.703690
Total : 237 000€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 42 600€
Valeur du bien : 222 600€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 15.52€/m²/mois
Fourchette : 13.15€ - 18.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1304€/mois
Loyer annuel estimé : 15647€/an
Fourchette totale : 1104€ - 1540€/mois
Fourchette annuelle : 13251€ - 18476€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 888,89 €/m²
Basé sur :305 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :326 667 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-146 667€ (-44.9%)
Marge achat-revente :89 667€ (27.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 186,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :69,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 255,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 943,36€
Coût de l'assurance :20 737,50€
Taxe foncière : 1 564,66€/an
Soit par mois : 130,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 303,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 385,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et 5 prises supplémentaires
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600 €(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 1600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Prises supplémentaires: 5 prises × 60€ = 300€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lagny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 304 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 647 €/an
Calcul : 1 304 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 191 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 829 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 565 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 185 €
Revenus locatifs : +15 647 €
Charges déductibles : -53 185 €
Résultat foncier Année 1 : -37 539 €(Déficit de 37 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 585 €/an
Revenus locatifs : +15 647 €
Charges déductibles : -10 585 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16138.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 647 €53 193 €8 199 €-37 546 €21 400 €16 146 €16 146 €
215 960 €10 378 €7 984 €5 581 €--10 565 €
316 279 €10 156 €7 762 €6 123 €--4 442 €
416 604 €9 925 €7 531 €6 679 €---
516 936 €9 687 €7 293 €7 250 €---
617 275 €9 440 €7 046 €7 835 €---
717 621 €9 184 €6 790 €8 437 €---
817 973 €8 919 €6 525 €9 054 €---
918 333 €8 645 €6 251 €9 688 €---
1018 699 €8 361 €5 967 €10 338 €---
1119 073 €8 067 €5 672 €11 007 €---
1219 455 €7 762 €5 368 €11 693 €---
1319 844 €7 446 €5 052 €12 397 €---
1420 241 €7 120 €4 726 €13 121 €---
1520 645 €6 781 €4 387 €13 864 €---
1621 058 €6 431 €4 037 €14 627 €---
1721 479 €6 068 €3 674 €15 411 €---
1821 909 €5 692 €3 298 €16 217 €---
1922 347 €5 303 €2 909 €17 044 €---
2022 794 €4 900 €2 506 €17 894 €---
2123 250 €4 483 €2 089 €18 767 €---
2223 715 €4 051 €1 657 €19 664 €---
2324 189 €3 604 €1 210 €20 586 €---
2424 673 €3 140 €746 €21 533 €---
2525 167 €2 660 €266 €22 506 €---
TOTAL501 166 €221 397 €118 943 €279 769 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 769 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 647 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 286 €-6 420 €+9 706 €
2+3 286 €0 €+3 286 €
3+3 286 €0 €+3 286 €
4+3 286 €+671 €+2 615 €
5+3 286 €+2 175 €+1 111 €
6+3 286 €+2 351 €+935 €
7+3 286 €+2 531 €+755 €
8+3 286 €+2 716 €+570 €
9+3 286 €+2 906 €+380 €
10+3 286 €+3 102 €+184 €
11+3 286 €+3 302 €-16 €
12+3 286 €+3 508 €-222 €
13+3 286 €+3 719 €-433 €
14+3 286 €+3 936 €-650 €
15+3 286 €+4 159 €-873 €
16+3 286 €+4 388 €-1 102 €
17+3 286 €+4 623 €-1 337 €
18+3 286 €+4 865 €-1 579 €
19+3 286 €+5 113 €-1 827 €
20+3 286 €+5 368 €-2 082 €
21+3 286 €+5 630 €-2 344 €
22+3 286 €+5 899 €-2 613 €
23+3 286 €+6 176 €-2 890 €
24+3 286 €+6 460 €-3 174 €
25+3 286 €+6 752 €-3 466 €
Total+82 150 €+83 931 €+-1 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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