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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleBrest (29)
Surface80m²
Coût Total144 112€
Loyer Annuel10 178€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 520 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 506,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m²

A vendre-Brest-Rive gauche-Situé à côté de toutes les commodités, cet appartement de Type 4, 79.85 m², sur dalle béton, s'ouvre immédiatement sur un salon-séjour de 27m², conduisant à un balcon fermé. Il profite également d'une cuisine, de 2 belles chambres confortables, une salle d'eau avec espace buanderie, placards et dressing. Stationnement aisé aux pieds de l'immeuble. Très bon Etat!

Surface : 80 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/11/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.407032, -4.520634
Total : 144 112€
Prix d'acquisition : 120 520€
Travaux : 13 950€
Valeur du bien : 134 470€
Frais de notaire : 9 642€
Coût estimé : 9 642€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10178€/an
Fourchette totale : 671€ - 1071€/mois
Fourchette annuelle : 8057€ - 12858€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 552 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 160 €
Prix d'achat :120 520 €
Décote à l'achat :-3 640€ (-2.9%)
Marge achat-revente :-19 952€ (-16.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 112€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :42,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 761,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 862,13€
Coût de l'assurance :12 609,80€
Taxe foncière : 1 017,80€/an
Soit par mois : 84,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 846,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, peinture récente
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, peinture récente

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 950 €(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500€
    Cuisine complète: 1 × 6000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 7500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 000€
    Salle de bain complète: 1 × 3000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 24 m²: 24 × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture 25 m²: 25 × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest. Main d'œuvre incluse. Les coûts pour la cuisine et la salle de bain incluent des vérifications de plomberie et électricité.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 178 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 112 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 424 €
Revenus locatifs : +10 178 €
Charges déductibles : -20 424 €
Résultat foncier Année 1 : -10 246 €(Déficit de 10 246 €)
Imputable sur revenu global : 10 246 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 474 €/an
Revenus locatifs : +10 178 €
Charges déductibles : -6 474 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 704 €/an
Prix d'achat du bien : 120 520 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 338 €(65% de 120 520 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 849 €/an
Calcul : 78 338 € × 3,636% = 2 849 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 178 €20 429 €4 957 €-10 251 €10 251 €--
210 382 €6 349 €4 827 €4 033 €---
310 589 €6 214 €4 692 €4 375 €---
410 801 €6 074 €4 552 €4 727 €---
511 017 €5 930 €4 408 €5 087 €---
611 237 €5 780 €4 258 €5 457 €---
711 462 €5 625 €4 103 €5 837 €---
811 691 €5 465 €3 943 €6 226 €---
911 925 €5 299 €3 777 €6 626 €---
1012 164 €5 127 €3 605 €7 037 €---
1112 407 €4 949 €3 427 €7 458 €---
1212 655 €4 765 €3 242 €7 890 €---
1312 908 €4 574 €3 052 €8 334 €---
1413 166 €4 376 €2 854 €8 790 €---
1513 430 €4 172 €2 649 €9 258 €---
1613 698 €3 960 €2 438 €9 738 €---
1713 972 €3 741 €2 218 €10 232 €---
1814 252 €3 514 €1 991 €10 738 €---
1914 537 €3 278 €1 756 €11 258 €---
2014 827 €3 035 €1 513 €11 792 €---
2115 124 €2 783 €1 261 €12 341 €---
2215 426 €2 522 €1 000 €12 904 €---
2315 735 €2 252 €730 €13 483 €---
2416 050 €1 972 €450 €14 077 €---
2516 371 €1 683 €161 €14 688 €---
TOTAL326 003 €123 867 €71 862 €202 136 €10 251 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 075 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 136 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 137 €-3 075 €+5 212 €
2+2 137 €+1 210 €+927 €
3+2 137 €+1 313 €+824 €
4+2 137 €+1 418 €+719 €
5+2 137 €+1 526 €+611 €
6+2 137 €+1 637 €+500 €
7+2 137 €+1 751 €+386 €
8+2 137 €+1 868 €+269 €
9+2 137 €+1 988 €+149 €
10+2 137 €+2 111 €+26 €
11+2 137 €+2 237 €-100 €
12+2 137 €+2 367 €-230 €
13+2 137 €+2 500 €-363 €
14+2 137 €+2 637 €-500 €
15+2 137 €+2 777 €-640 €
16+2 137 €+2 922 €-785 €
17+2 137 €+3 069 €-932 €
18+2 137 €+3 221 €-1 084 €
19+2 137 €+3 377 €-1 240 €
20+2 137 €+3 538 €-1 401 €
21+2 137 €+3 702 €-1 565 €
22+2 137 €+3 871 €-1 734 €
23+2 137 €+4 045 €-1 908 €
24+2 137 €+4 223 €-2 086 €
25+2 137 €+4 406 €-2 269 €
Total+53 425 €+60 641 €+-7 216 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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