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maison vente 5 pieces parthenay 109m2

VilleParthenay (79)
Surface109
Coût Total179 560
Loyer Annuel10 263
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-158
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 889,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PARTHENAY (proche des commerces et des écoles)

Maison sur sous-sol de de 109 m2 qui se compose d'une entrée, d'un salon-séjour avec cheminée, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle de bain et un WC indépendant . Au sous-sol on trouve, une chambre ,un bureau, un WC avec point d'eau et un garage.

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Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 322 et classe CLIMAT F indice 97. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Julien Herisse mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Niort sous le numéro 905284758, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Parthenay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79200
Total : 179 560
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 74 800
Valeur du bien : 171 800
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109
Loyer prédit : 7.85€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 9.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10263€/an
Fourchette totale : 698€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 8377€ - 12573€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 225,4 €/m²
Basé sur :176 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 568
Prix d'achat :97 000
Décote à l'achat :-36 568 (-27.4%)
Marge achat-revente :-45 992€ (-34.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :876,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 927,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 516,98
Coût de l'assurance :15 262,60
Taxe foncière : 1 026,27€/an
Soit par mois : 85,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 855,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (estimé 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 800(686 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 900
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 100€/m² = 10900€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électroménager: 1 × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation lourde:14 000
    Rénovation chambres: 40 m² × 300€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rafraîchissement:2 500
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:2 500
    Rafraîchissement salle à manger: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Parthenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 263 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 560 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 026 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 232
Revenus locatifs : +10 263
Charges déductibles : -82 232
Résultat foncier Année 1 : -71 970(Déficit de 71 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 570
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 432 €/an
Revenus locatifs : +10 263
Charges déductibles : -7 432
Résultat foncier Années 2+ : 2 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50569.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 26382 2385 801-71 97521 400 €50 575 €50 575 €
210 4687 2815 6453 187--47 389 €
310 6777 1195 4833 558--43 831 €
410 8916 9525 3153 939--39 892 €
511 1096 7795 1424 329--35 563 €
611 3316 6014 9644 730--30 832 €
711 5576 4164 7795 141--25 691 €
811 7896 2254 5895 563--20 128 €
912 0246 0284 3925 996--14 132 €
1012 2655 8254 1886 440--7 692 €
1112 5105 6153 9786 896--796 €
1212 7605 3973 7607 363---
1313 0165 1733 5367 843---
1413 2764 9413 3048 335---
1513 5414 7013 0648 840---
1613 8124 4542 8179 359---
1714 0884 1982 5619 891---
1814 3703 9342 29710 437---
1914 6583 6602 02410 997---
2014 9513 3781 74211 572---
2115 2503 0871 45012 163---
2215 5552 7861 14912 769---
2315 8662 47483813 391---
2416 1832 15351614 030---
2516 5071 82118414 686---
TOTAL328 716199 23683 517129 48021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 480
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 155-6 420+8 575
2+2 1550+2 155
3+2 1550+2 155
4+2 1550+2 155
5+2 1550+2 155
6+2 1550+2 155
7+2 1550+2 155
8+2 1550+2 155
9+2 1550+2 155
10+2 1550+2 155
11+2 1550+2 155
12+2 155+2 209-54
13+2 155+2 353-198
14+2 155+2 501-346
15+2 155+2 652-497
16+2 155+2 808-653
17+2 155+2 967-812
18+2 155+3 131-976
19+2 155+3 299-1 144
20+2 155+3 472-1 317
21+2 155+3 649-1 494
22+2 155+3 831-1 676
23+2 155+4 017-1 862
24+2 155+4 209-2 054
25+2 155+4 406-2 251
Total+53 875+39 083+14 792
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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