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maison vente 5 pieces parthenay 109m2

Bien expiré
VilleParthenay (79)
Surface109m²
Coût Total179 560€
Loyer Annuel10 263€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 889,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PARTHENAY (proche des commerces et des écoles)

Maison sur sous-sol de de 109 m2 qui se compose d'une entrée, d'un salon-séjour avec cheminée, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle de bain et un WC indépendant . Au sous-sol on trouve, une chambre ,un bureau, un WC avec point d'eau et un garage.

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Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 322 et classe CLIMAT F indice 97. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Julien Herisse mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Niort sous le numéro 905284758, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Parthenay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79200
Total : 179 560€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 74 800€
Valeur du bien : 171 800€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 7.85€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 9.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10263€/an
Fourchette totale : 698€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 8377€ - 12573€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 225,4 €/m²
Basé sur :176 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 568 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-36 568€ (-27.4%)
Marge achat-revente :-45 992€ (-34.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :876,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 927,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 516,98€
Coût de l'assurance :15 262,60€
Taxe foncière : 1 026,27€/an
Soit par mois : 85,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 855,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (estimé 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 800 €(686 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 900€
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 100€/m² = 10900€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électroménager: 1 × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation lourde:14 000€
    Rénovation chambres: 40 m² × 300€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement salle à manger: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Parthenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 263 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 026 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 232 €
Revenus locatifs : +10 263 €
Charges déductibles : -82 232 €
Résultat foncier Année 1 : -71 970 €(Déficit de 71 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 570 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 432 €/an
Revenus locatifs : +10 263 €
Charges déductibles : -7 432 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50569.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 263 €82 238 €5 801 €-71 975 €21 400 €50 575 €50 575 €
210 468 €7 281 €5 645 €3 187 €--47 389 €
310 677 €7 119 €5 483 €3 558 €--43 831 €
410 891 €6 952 €5 315 €3 939 €--39 892 €
511 109 €6 779 €5 142 €4 329 €--35 563 €
611 331 €6 601 €4 964 €4 730 €--30 832 €
711 557 €6 416 €4 779 €5 141 €--25 691 €
811 789 €6 225 €4 589 €5 563 €--20 128 €
912 024 €6 028 €4 392 €5 996 €--14 132 €
1012 265 €5 825 €4 188 €6 440 €--7 692 €
1112 510 €5 615 €3 978 €6 896 €--796 €
1212 760 €5 397 €3 760 €7 363 €---
1313 016 €5 173 €3 536 €7 843 €---
1413 276 €4 941 €3 304 €8 335 €---
1513 541 €4 701 €3 064 €8 840 €---
1613 812 €4 454 €2 817 €9 359 €---
1714 088 €4 198 €2 561 €9 891 €---
1814 370 €3 934 €2 297 €10 437 €---
1914 658 €3 660 €2 024 €10 997 €---
2014 951 €3 378 €1 742 €11 572 €---
2115 250 €3 087 €1 450 €12 163 €---
2215 555 €2 786 €1 149 €12 769 €---
2315 866 €2 474 €838 €13 391 €---
2416 183 €2 153 €516 €14 030 €---
2516 507 €1 821 €184 €14 686 €---
TOTAL328 716 €199 236 €83 517 €129 480 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 155 €-6 420 €+8 575 €
2+2 155 €0 €+2 155 €
3+2 155 €0 €+2 155 €
4+2 155 €0 €+2 155 €
5+2 155 €0 €+2 155 €
6+2 155 €0 €+2 155 €
7+2 155 €0 €+2 155 €
8+2 155 €0 €+2 155 €
9+2 155 €0 €+2 155 €
10+2 155 €0 €+2 155 €
11+2 155 €0 €+2 155 €
12+2 155 €+2 209 €-54 €
13+2 155 €+2 353 €-198 €
14+2 155 €+2 501 €-346 €
15+2 155 €+2 652 €-497 €
16+2 155 €+2 808 €-653 €
17+2 155 €+2 967 €-812 €
18+2 155 €+3 131 €-976 €
19+2 155 €+3 299 €-1 144 €
20+2 155 €+3 472 €-1 317 €
21+2 155 €+3 649 €-1 494 €
22+2 155 €+3 831 €-1 676 €
23+2 155 €+4 017 €-1 862 €
24+2 155 €+4 209 €-2 054 €
25+2 155 €+4 406 €-2 251 €
Total+53 875 €+39 083 €+14 792 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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