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Achat : Appartement Fontenay-sous-Bois (94120)

Bien expiré
VilleFontenay-sous-Bois (94)
Surface267m²
Coût Total898 250€
Loyer Annuel66 741€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+323€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 750 000 €
Surface : 267 m²
Prix au m² : 2 808,99 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 267 m², 5 pièces, 4 chambres, 3 salles de bain, Terrasse, 1 place de parking

Situé dans une copropriété de 3 lots, ce loft aux volumes impressionnants offre une surface totale de 267 m² Carrez. L’entrée mène à une vaste pièce de vie de plus de 100 m², avec une vue dégagée sur le bois de Vincennes. Ce grand open-space comprend un salon, un espace bureau, une salle à manger ouverte sur une cuisine entièrement équipée. Cet espace s’ouvre également sur une terrasse intérieure orientée plein sud. L’espace nuit se compose de 3 chambres, chacune avec sa propre salle d’eau, ainsi qu’une quatrième chambre et un dressing indépendant. Une cour privative permet de stationner plusieurs véhicules. Avec son vaste espace de réception, sa terrasse ensoleillée et sa vue exceptionnelle, ce loft offre un cadre de vie unique aux portes de Paris. RER A : Fontenay-sous-Bois : 1400 mètres.

Ville : Fontenay-sous-Bois
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94120
Coordonnées : 48.854710, 2.471540
Fontenay-sous-Bois
RER A
Total : 898 250€
Prix d'acquisition : 750 000€
Travaux : 88 250€
Valeur du bien : 838 250€
Frais de notaire : 60 000€
Coût estimé : 60 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 267m²
Loyer prédit : 20.83€/m²/mois
Fourchette : 15.98€ - 27.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 5562€/mois
Loyer annuel estimé : 66741€/an
Fourchette totale : 4266€ - 7251€/mois
Fourchette annuelle : 51193€ - 87012€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :898 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 420,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :261,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 682,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :427 792,44€
Coût de l'assurance :78 596,88€
Taxe foncière : 6 674,13€/an
Soit par mois : 556,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 561,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 238,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :323,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 267 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 4 salles de bain (1 par chambre)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 250 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:28 250€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 1000€ = 27000€, Main d'œuvre: 1250€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 salles de bain × 3000€ = 12000€
  • Chambres:16 000€
    Rénovation lourde chambres: 4 chambres × 4000€ = 16000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 66 741 €/an
Calcul : 5 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 29 617 €/an
Base de calcul : Emprunt de 898 250 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 144 €/an
Calcul : 262 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 127 685 €
Revenus locatifs : +66 741 €
Charges déductibles : -127 685 €
Résultat foncier Année 1 : -60 943 €(Déficit de 60 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 543 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 39 435 €/an
Revenus locatifs : +66 741 €
Charges déductibles : -39 435 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 307 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39543.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 750 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 487 500 €(65% de 750 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 17 727 €/an
Calcul : 487 500 € × 3,636% = 17 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
166 741 €127 714 €29 646 €-60 972 €21 400 €39 572 €39 572 €
268 076 €38 670 €28 852 €29 406 €--10 166 €
369 438 €37 850 €28 032 €31 588 €---
470 826 €37 001 €27 183 €33 825 €---
572 243 €36 124 €26 306 €36 119 €---
673 688 €35 218 €25 400 €38 470 €---
775 162 €34 280 €24 462 €40 881 €---
876 665 €33 311 €23 493 €43 354 €---
978 198 €32 309 €22 491 €45 889 €---
1079 762 €31 272 €21 454 €48 490 €---
1181 357 €30 201 €20 383 €51 156 €---
1282 984 €29 093 €19 275 €53 891 €---
1384 644 €27 948 €18 130 €56 696 €---
1486 337 €26 764 €16 946 €59 573 €---
1588 064 €25 540 €15 722 €62 524 €---
1689 825 €24 274 €14 456 €65 551 €---
1791 622 €22 966 €13 148 €68 656 €---
1893 454 €21 613 €11 795 €71 841 €---
1995 323 €20 214 €10 396 €75 109 €---
2097 229 €18 767 €8 949 €78 462 €---
2199 174 €17 272 €7 454 €81 902 €---
22101 158 €15 726 €5 908 €85 432 €---
23103 181 €14 127 €4 309 €89 054 €---
24105 244 €12 474 €2 656 €92 770 €---
25107 349 €10 765 €947 €96 584 €---
TOTAL2 137 744 €761 493 €427 792 €1 376 252 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 376 252 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 66 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 016 €-6 420 €+20 436 €
2+14 016 €0 €+14 016 €
3+14 016 €+6 427 €+7 589 €
4+14 016 €+10 148 €+3 868 €
5+14 016 €+10 836 €+3 180 €
6+14 016 €+11 541 €+2 475 €
7+14 016 €+12 264 €+1 752 €
8+14 016 €+13 006 €+1 010 €
9+14 016 €+13 767 €+249 €
10+14 016 €+14 547 €-531 €
11+14 016 €+15 347 €-1 331 €
12+14 016 €+16 167 €-2 151 €
13+14 016 €+17 009 €-2 993 €
14+14 016 €+17 872 €-3 856 €
15+14 016 €+18 757 €-4 741 €
16+14 016 €+19 665 €-5 649 €
17+14 016 €+20 597 €-6 581 €
18+14 016 €+21 552 €-7 536 €
19+14 016 €+22 533 €-8 517 €
20+14 016 €+23 539 €-9 523 €
21+14 016 €+24 571 €-10 555 €
22+14 016 €+25 630 €-11 614 €
23+14 016 €+26 716 €-12 700 €
24+14 016 €+27 831 €-13 815 €
25+14 016 €+28 975 €-14 959 €
Total+350 400 €+412 876 €+-62 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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