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Achat : Appartement Boulogne-sur-Mer (62200)

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface94m²
Coût Total182 460€
Loyer Annuel11 052€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 436,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 94 m², 5 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, 47 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir, Rez-de-chaussée

Maison À Vendre. Secteur : cœur de ville de Boulogne sur mer

Immeuble mixte exceptionnellement bien situé, offrant un fort potentiel locatif ou de restructuration.

Caractéristiques principales :

Local commercial en rez-de-chaussée Idéal pour boutique, bureau ou activité commerciale ou transformation studio.

Deux studios actuellement transformés en un grand appartement sur plusieurs niveaux. Entièrement rénové avec des prestations modernes :

Isolation thermique et phonique complète

Sanitaires récents

Menuiseries neuves

Toiture en bon état

️ Possibilité de redistribution les compteurs Elec et Eaux sont toujours présent.

L’appartement peut facilement être redécoupé en plusieurs studios indépendants, ce qui offre une forte rentabilité locative ou possibilité de colocation.....

Points forts :

Emplacement stratégique en centre-ville

Travaux récents réalisés Rentabilité. Immeuble prêt à exploiter ou à valoriser

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.722380, 1.609070
Total : 182 460€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 36 660€
Valeur du bien : 171 660€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11052€/an
Fourchette totale : 740€ - 1147€/mois
Fourchette annuelle : 8874€ - 13764€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 956,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 644,44€
Coût de l'assurance :15 965,25€
Taxe foncière : 1 105,20€/an
Soit par mois : 92,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 921,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 049,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
AutresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 3 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 660 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres - Peinture:120€
    Peinture murs: 3 m² × 40€/m² = 120€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 052 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 125 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 105 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 529 €
Revenus locatifs : +11 052 €
Charges déductibles : -44 529 €
Résultat foncier Année 1 : -33 477 €(Déficit de 33 477 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 077 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 869 €/an
Revenus locatifs : +11 052 €
Charges déductibles : -7 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12076.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 052 €44 534 €6 131 €-33 482 €21 400 €12 082 €12 082 €
211 273 €7 712 €5 968 €3 561 €--8 521 €
311 498 €7 543 €5 799 €3 955 €--4 566 €
411 728 €7 369 €5 625 €4 359 €--206 €
511 963 €7 189 €5 445 €4 774 €---
612 202 €7 002 €5 259 €5 200 €---
712 446 €6 809 €5 066 €5 637 €---
812 695 €6 610 €4 866 €6 085 €---
912 949 €6 403 €4 660 €6 546 €---
1013 208 €6 190 €4 446 €7 018 €---
1113 472 €5 969 €4 225 €7 503 €---
1213 742 €5 740 €3 996 €8 001 €---
1314 017 €5 504 €3 760 €8 513 €---
1414 297 €5 259 €3 515 €9 038 €---
1514 583 €5 006 €3 262 €9 577 €---
1614 875 €4 744 €3 000 €10 130 €---
1715 172 €4 473 €2 730 €10 699 €---
1815 475 €4 193 €2 449 €11 282 €---
1915 785 €3 903 €2 159 €11 882 €---
2016 101 €3 603 €1 859 €12 497 €---
2116 423 €3 293 €1 549 €13 130 €---
2216 751 €2 972 €1 228 €13 779 €---
2317 086 €2 640 €896 €14 446 €---
2417 428 €2 296 €553 €15 132 €---
2517 776 €1 941 €197 €15 836 €---
TOTAL353 999 €168 900 €88 644 €185 099 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 099 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 321 €-6 420 €+8 741 €
2+2 321 €0 €+2 321 €
3+2 321 €0 €+2 321 €
4+2 321 €0 €+2 321 €
5+2 321 €+1 370 €+951 €
6+2 321 €+1 560 €+761 €
7+2 321 €+1 691 €+630 €
8+2 321 €+1 826 €+495 €
9+2 321 €+1 964 €+357 €
10+2 321 €+2 105 €+216 €
11+2 321 €+2 251 €+70 €
12+2 321 €+2 400 €-79 €
13+2 321 €+2 554 €-233 €
14+2 321 €+2 711 €-390 €
15+2 321 €+2 873 €-552 €
16+2 321 €+3 039 €-718 €
17+2 321 €+3 210 €-889 €
18+2 321 €+3 385 €-1 064 €
19+2 321 €+3 565 €-1 244 €
20+2 321 €+3 749 €-1 428 €
21+2 321 €+3 939 €-1 618 €
22+2 321 €+4 134 €-1 813 €
23+2 321 €+4 334 €-2 013 €
24+2 321 €+4 539 €-2 218 €
25+2 321 €+4 751 €-2 430 €
Total+58 025 €+55 530 €+2 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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