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Maison - 3 pièce(s) - 90 m²

VilleCastellane (04)
Surface90m²
Coût Total170 120€
Loyer Annuel11 968€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 322,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE. Dans un hameau dominant à 10 mn de Castellane et de la plage du Lac de Castillon Superbe maison de caractère rénovée d'environ 90m² habitables: Séjour, salle à manger 2 chambres, 2 salles d'eau , ...

  • cave et buanderie (37 m²) au rez de chaussée. Belle rénovation de qualité (toiture, façades), peintures à reprendre. Idéal pour des vacances au calme. ref 1601. (8.70 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) CC
Ville : Castellane
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04120
Coordonnées : 43.841590, 6.491512
Total : 170 120€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 160 600€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 8.18€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 997€/mois
Loyer annuel estimé : 11968€/an
Fourchette totale : 736€ - 1351€/mois
Fourchette annuelle : 8833€ - 16215€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 126 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :191 340 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-72 340€ (-37.8%)
Marge achat-revente :21 220€ (11.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :853,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :49,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 903,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 926,00€
Coût de l'assurance :14 885,50€
Taxe foncière : 1 196,76€/an
Soit par mois : 99,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 997,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions à reprendre dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 100€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 90€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 100€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€ = 800€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Castellane (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 997 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 968 €/an
Calcul : 997 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 120 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 197 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 106 €
Revenus locatifs : +11 968 €
Charges déductibles : -51 106 €
Résultat foncier Année 1 : -39 138 €(Déficit de 39 138 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 738 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 506 €/an
Revenus locatifs : +11 968 €
Charges déductibles : -9 506 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 462 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17737.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 968 €51 111 €5 919 €-39 143 €21 400 €17 743 €17 743 €
212 207 €9 356 €5 764 €2 851 €--14 893 €
312 451 €9 196 €5 604 €3 255 €--11 638 €
412 700 €9 030 €5 438 €3 670 €--7 968 €
512 954 €8 859 €5 266 €4 096 €--3 873 €
613 213 €8 681 €5 088 €4 533 €---
713 478 €8 496 €4 904 €4 981 €---
813 747 €8 305 €4 713 €5 442 €---
914 022 €8 107 €4 515 €5 915 €---
1014 302 €7 903 €4 310 €6 400 €---
1114 588 €7 690 €4 098 €6 898 €---
1214 880 €7 471 €3 878 €7 410 €---
1315 178 €7 243 €3 651 €7 935 €---
1415 481 €7 007 €3 415 €8 474 €---
1515 791 €6 763 €3 171 €9 028 €---
1616 107 €6 510 €2 918 €9 597 €---
1716 429 €6 248 €2 656 €10 181 €---
1816 758 €5 977 €2 384 €10 781 €---
1917 093 €5 696 €2 103 €11 397 €---
2017 435 €5 404 €1 812 €12 030 €---
2117 783 €5 103 €1 511 €12 680 €---
2218 139 €4 791 €1 198 €13 348 €---
2318 502 €4 467 €875 €14 035 €---
2418 872 €4 132 €540 €14 740 €---
2519 249 €3 785 €193 €15 464 €---
TOTAL383 327 €217 331 €85 926 €165 997 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 997 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 513 €-6 420 €+8 933 €
2+2 513 €0 €+2 513 €
3+2 513 €0 €+2 513 €
4+2 513 €0 €+2 513 €
5+2 513 €0 €+2 513 €
6+2 513 €+198 €+2 315 €
7+2 513 €+1 494 €+1 019 €
8+2 513 €+1 633 €+880 €
9+2 513 €+1 774 €+739 €
10+2 513 €+1 920 €+593 €
11+2 513 €+2 069 €+444 €
12+2 513 €+2 223 €+290 €
13+2 513 €+2 380 €+133 €
14+2 513 €+2 542 €-29 €
15+2 513 €+2 708 €-195 €
16+2 513 €+2 879 €-366 €
17+2 513 €+3 054 €-541 €
18+2 513 €+3 234 €-721 €
19+2 513 €+3 419 €-906 €
20+2 513 €+3 609 €-1 096 €
21+2 513 €+3 804 €-1 291 €
22+2 513 €+4 005 €-1 492 €
23+2 513 €+4 210 €-1 697 €
24+2 513 €+4 422 €-1 909 €
25+2 513 €+4 639 €-2 126 €
Total+62 825 €+49 799 €+13 026 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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