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Maison 7 pièces 188 m²

VillePerpignan (66)
Surface188m²
Coût Total265 620€
Loyer Annuel25 604€
Rentabilité9.64%
Cashflow/mois+514€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 188 m²

MAISON BOURGEOISE PROCHE DE LA GARE construite en 1925. Cette grande bâtisse est composée en rez-de-chaussée d'un jardin, d'un garage, de plusieurs caves, buanderie et cour arrière. Un escalier monumental central situé en façade amène au logement, un vaste salon (42m2) avec ses deux cheminées en vis-à-vis, une cuisine, une chambre, WC et salle d'eau. A l'étage supérieur, 4 chambres (13m2) une salle de bain. Facilement accessible les combles offrent 68m2 dont 40 de surface habitable. Cette grande maison à la façade majestueuse a gardé tout son cachet d'époque, de grandes fenêtres, des plafond moulurés à 3.1m de hauteur, 5 cheminées en marbre, de beaux volumes. A proximité immédiate des commerces, écoles, transports et des principaux axes routiers, cette maison de ville traversante en deux faces offre un fort potentiel pour une grande famille. Pour lui redonner vie des travaux et une rénovation totale seront nécessaires. DPE en cours de réalisation

Surface : 188 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.700300, 2.883075
Total : 265 620€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 62 580€
Valeur du bien : 250 580€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 11.35€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 14.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 2134€/mois
Loyer annuel estimé : 25604€/an
Fourchette totale : 1641€ - 2775€/mois
Fourchette annuelle : 19690€ - 33295€/an
Rentabilité brute :9.64%
Fourchette de rentabilité :7.41% - 12.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 925,06 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :361 911 €
Prix d'achat :188 000 €
Décote à l'achat :-173 911€ (-48.1%)
Marge achat-revente :96 291€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 300,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :106,25€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 406,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 388,67€
Coût de l'assurance :31 874,40€
Taxe foncière : 2 560,42€/an
Soit par mois : 213,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 133,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 619,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :514,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 - Salon avec usure importante, murs à rafraîchir
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée et les autres pièces
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 - Usure importante dans l'entrée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 580 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 280€
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 60€/m² = 11280€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 900€
    Parquet flottant: 52 m² × 75€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour la région Occitanie.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 134 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 604 €/an
Calcul : 2 134 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 620 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 275 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 041 €
Revenus locatifs : +25 604 €
Charges déductibles : -75 041 €
Résultat foncier Année 1 : -49 437 €(Déficit de 49 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 461 €/an
Revenus locatifs : +25 604 €
Charges déductibles : -12 461 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 143 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28037.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 604 €75 050 €8 634 €-49 446 €21 400 €28 046 €28 046 €
226 116 €12 237 €8 402 €13 879 €--14 167 €
326 639 €11 997 €8 161 €14 642 €---
427 171 €11 748 €7 913 €15 423 €---
527 715 €11 492 €7 656 €16 223 €---
628 269 €11 226 €7 391 €17 043 €---
728 834 €10 952 €7 117 €17 882 €---
829 411 €10 669 €6 833 €18 743 €---
929 999 €10 376 €6 540 €19 624 €---
1030 599 €10 073 €6 238 €20 526 €---
1131 211 €9 760 €5 925 €21 451 €---
1231 836 €9 437 €5 602 €22 398 €---
1332 472 €9 103 €5 268 €23 369 €---
1433 122 €8 758 €4 923 €24 363 €---
1533 784 €8 402 €4 566 €25 383 €---
1634 460 €8 033 €4 198 €26 427 €---
1735 149 €7 652 €3 817 €27 497 €---
1835 852 €7 259 €3 423 €28 593 €---
1936 569 €6 852 €3 017 €29 717 €---
2037 300 €6 432 €2 596 €30 869 €---
2138 046 €5 997 €2 162 €32 049 €---
2238 807 €5 548 €1 713 €33 259 €---
2339 584 €5 085 €1 249 €34 499 €---
2440 375 €4 605 €770 €35 770 €---
2541 183 €4 110 €274 €37 073 €---
TOTAL820 109 €282 853 €124 389 €537 256 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 537 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 377 €-6 420 €+11 797 €
2+5 377 €0 €+5 377 €
3+5 377 €+143 €+5 234 €
4+5 377 €+4 627 €+750 €
5+5 377 €+4 867 €+510 €
6+5 377 €+5 113 €+264 €
7+5 377 €+5 365 €+12 €
8+5 377 €+5 623 €-246 €
9+5 377 €+5 887 €-510 €
10+5 377 €+6 158 €-781 €
11+5 377 €+6 435 €-1 058 €
12+5 377 €+6 719 €-1 342 €
13+5 377 €+7 011 €-1 634 €
14+5 377 €+7 309 €-1 932 €
15+5 377 €+7 615 €-2 238 €
16+5 377 €+7 928 €-2 551 €
17+5 377 €+8 249 €-2 872 €
18+5 377 €+8 578 €-3 201 €
19+5 377 €+8 915 €-3 538 €
20+5 377 €+9 261 €-3 884 €
21+5 377 €+9 615 €-4 238 €
22+5 377 €+9 978 €-4 601 €
23+5 377 €+10 350 €-4 973 €
24+5 377 €+10 731 €-5 354 €
25+5 377 €+11 122 €-5 745 €
Total+134 425 €+161 177 €+-26 752 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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