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Appartement 4 pièces 76 m²

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface76m²
Coût Total150 532€
Loyer Annuel10 157€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 400 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 255,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 76 m²

REFERENCE ANNONCE : VA1904-37125 - Centre ville, de Joué-lès-Tours, appartement rénové de type 4 avec vue dégagée ; composé d'une entrée avec placard, une pièce à vivre avec balcon, un dégagement avec placards desservant trois chambres, une cuisine aménagée, une salle d'eau, wc. L'appartement est équipé d'un chauffage collectif. Deux caves. Parking facile.

Il est situé au 1er étage d'un immeuble des années 60 en copropriété comportant environ 396 lots.

Il se trouve proche Centre ville. Plusieurs établissements scolaires (maternelle, élémentaire et lycée) sont implantés à moins de 10 minutes à pied, tout comme trois structures d'accueil pour les enfants en bas âge. proximité des transports en commun, du tramway.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Honoraires inclus de 6% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 90 000 €. Dans une copropriété de 396 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2022 : entre 1125.00 et 1523.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 76 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/04/2022

Consommation énergie primaire : 268.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 125 € et 1 523 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.350838, 0.674439
Total : 150 532€
Prix d'acquisition : 95 400€
Travaux : 47 500€
Valeur du bien : 142 900€
Frais de notaire : 7 632€
Coût estimé : 7 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10157€/an
Fourchette totale : 725€ - 989€/mois
Fourchette annuelle : 8695€ - 11864€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 843,65 €/m²
Basé sur :232 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 117 €
Prix d'achat :95 400 €
Décote à l'achat :-44 717€ (-31.9%)
Marge achat-revente :-10 415€ (-7.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 779,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 015,47€
Coût de l'assurance :13 171,55€
Taxe foncière : 1 015,69€/an
Soit par mois : 84,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 846,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 863,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une chaudière à gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage collectif.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système de production d'eau chaude.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des placards usés et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais placards usés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec vérification des équipements et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 500 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs: 30 m² × 28€/m² = 840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:360€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 120€ = 360€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 157 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 859 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 532 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 016 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 901 €
Revenus locatifs : +10 157 €
Charges déductibles : -53 901 €
Résultat foncier Année 1 : -43 744 €(Déficit de 43 744 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 344 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 401 €/an
Revenus locatifs : +10 157 €
Charges déductibles : -6 401 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 756 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22344.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 255 €/an
Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 157 €53 906 €4 863 €-43 749 €21 400 €22 349 €22 349 €
210 360 €6 275 €4 732 €4 085 €--18 264 €
310 567 €6 139 €4 596 €4 428 €--13 835 €
410 779 €5 999 €4 456 €4 780 €--9 055 €
510 994 €5 854 €4 311 €5 141 €--3 915 €
611 214 €5 704 €4 161 €5 510 €---
711 438 €5 549 €4 007 €5 889 €---
811 667 €5 389 €3 847 €6 278 €---
911 900 €5 224 €3 682 €6 676 €---
1012 138 €5 054 €3 511 €7 085 €---
1112 381 €4 877 €3 335 €7 504 €---
1212 629 €4 695 €3 153 €7 934 €---
1312 881 €4 507 €2 964 €8 374 €---
1413 139 €4 312 €2 770 €8 827 €---
1513 402 €4 112 €2 569 €9 290 €---
1613 670 €3 904 €2 361 €9 766 €---
1713 943 €3 690 €2 147 €10 254 €---
1814 222 €3 468 €1 925 €10 754 €---
1914 507 €3 239 €1 697 €11 267 €---
2014 797 €3 003 €1 460 €11 794 €---
2115 093 €2 758 €1 216 €12 334 €---
2215 394 €2 506 €963 €12 889 €---
2315 702 €2 245 €702 €13 457 €---
2416 016 €1 975 €433 €14 041 €---
2516 337 €1 697 €154 €14 640 €---
TOTAL325 327 €156 079 €70 015 €169 248 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 248 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 133 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 133 €-6 420 €+8 553 €
2+2 133 €0 €+2 133 €
3+2 133 €0 €+2 133 €
4+2 133 €0 €+2 133 €
5+2 133 €0 €+2 133 €
6+2 133 €+479 €+1 654 €
7+2 133 €+1 767 €+366 €
8+2 133 €+1 883 €+250 €
9+2 133 €+2 003 €+130 €
10+2 133 €+2 125 €+8 €
11+2 133 €+2 251 €-118 €
12+2 133 €+2 380 €-247 €
13+2 133 €+2 512 €-379 €
14+2 133 €+2 648 €-515 €
15+2 133 €+2 787 €-654 €
16+2 133 €+2 930 €-797 €
17+2 133 €+3 076 €-943 €
18+2 133 €+3 226 €-1 093 €
19+2 133 €+3 380 €-1 247 €
20+2 133 €+3 538 €-1 405 €
21+2 133 €+3 700 €-1 567 €
22+2 133 €+3 867 €-1 734 €
23+2 133 €+4 037 €-1 904 €
24+2 133 €+4 212 €-2 079 €
25+2 133 €+4 392 €-2 259 €
Total+53 325 €+50 774 €+2 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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