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Achat : Appartement Rouen (76000)

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface60m²
Coût Total147 620€
Loyer Annuel8 411€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 566,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 60 m², 3 pièces, 1 salle de bain

T3 60 m² Rouen gauche A proximité du boulevard de l'Europe, Beau T3 de 49 m² carrez, 72 au sol avec beaucoup de charme au 2 ème étage d'un immeuble ancien. Composé d'une entrée, un couloir donnant sur une belle pièce de vie avec poutre apparente, une cuisine séparée, Wc séparée, une belle salle d'eau et 2 chambres. Possibilité de créer une 3 ème chambre. Prévoir rafraichissement Les + de cet appartement : - Cachet de l'ancien - Son emplacement avec métro, bus, commerces à proximité - Menuiserie récente Dpe F Chauffage collectif par pompe à chaleur Idéal investisseur A visiter rapidement ! À propos de la copropriété : Nombre de lots : 12 Charges prévisionnel mensuel : 131euros.

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.429620, 1.081130
Total : 147 620€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 46 100€
Valeur du bien : 140 100€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 701€/mois
Loyer annuel estimé : 8411€/an
Fourchette totale : 550€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 6606€ - 10711€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 761,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 426,88€
Coût de l'assurance :12 547,70€
Taxe foncière : 841,14€/an
Soit par mois : 70,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 131,00€/mois
Soit par an : 1 572,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 700,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 963,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-262,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif par pompe à chaleur
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE F - Appartement - Nécessité de garantir un chauffage efficace et conforme aux normes
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 60 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'appartement
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, y compris le plan de travail et l'évier
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 100 €(768 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage par pompe à chaleur: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Rafraîchissement revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds dans 2 chambres: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 411 €/an
Calcul : 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 620 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 841 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 572 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 765 €
Revenus locatifs : +8 411 €
Charges déductibles : -53 765 €
Résultat foncier Année 1 : -45 354 €(Déficit de 45 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 954 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 665 €/an
Revenus locatifs : +8 411 €
Charges déductibles : -7 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23953.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 411 €53 770 €4 755 €-45 358 €21 400 €23 958 €23 958 €
28 580 €7 541 €4 626 €1 039 €--22 920 €
38 751 €7 408 €4 493 €1 343 €--21 577 €
48 926 €7 271 €4 356 €1 655 €--19 921 €
59 105 €7 129 €4 214 €1 976 €--17 946 €
69 287 €6 983 €4 068 €2 304 €--15 641 €
79 473 €6 831 €3 916 €2 641 €--13 000 €
89 662 €6 675 €3 760 €2 987 €--10 013 €
99 855 €6 513 €3 598 €3 342 €--6 671 €
1010 052 €6 346 €3 431 €3 706 €--2 965 €
1110 253 €6 174 €3 259 €4 080 €---
1210 459 €5 996 €3 081 €4 463 €---
1310 668 €5 812 €2 897 €4 856 €---
1410 881 €5 622 €2 707 €5 259 €---
1511 099 €5 425 €2 510 €5 673 €---
1611 321 €5 222 €2 307 €6 098 €---
1711 547 €5 013 €2 098 €6 534 €---
1811 778 €4 796 €1 881 €6 982 €---
1912 014 €4 572 €1 657 €7 441 €---
2012 254 €4 341 €1 426 €7 913 €---
2112 499 €4 103 €1 187 €8 396 €---
2212 749 €3 856 €941 €8 893 €---
2313 004 €3 601 €686 €9 403 €---
2413 264 €3 338 €423 €9 926 €---
2513 529 €3 066 €151 €10 463 €---
TOTAL269 420 €187 403 €68 427 €82 017 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 017 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 411 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 766 €-6 420 €+8 186 €
2+1 766 €0 €+1 766 €
3+1 766 €0 €+1 766 €
4+1 766 €0 €+1 766 €
5+1 766 €0 €+1 766 €
6+1 766 €0 €+1 766 €
7+1 766 €0 €+1 766 €
8+1 766 €0 €+1 766 €
9+1 766 €0 €+1 766 €
10+1 766 €0 €+1 766 €
11+1 766 €+335 €+1 431 €
12+1 766 €+1 339 €+427 €
13+1 766 €+1 457 €+309 €
14+1 766 €+1 578 €+188 €
15+1 766 €+1 702 €+64 €
16+1 766 €+1 829 €-63 €
17+1 766 €+1 960 €-194 €
18+1 766 €+2 095 €-329 €
19+1 766 €+2 232 €-466 €
20+1 766 €+2 374 €-608 €
21+1 766 €+2 519 €-753 €
22+1 766 €+2 668 €-902 €
23+1 766 €+2 821 €-1 055 €
24+1 766 €+2 978 €-1 212 €
25+1 766 €+3 139 €-1 373 €
Total+44 150 €+24 605 €+19 545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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