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Superbe appartement F4 à Sarreguemines.

Bien expiré
VilleSarreguemines (57)
Surface92
Coût Total151 650
Loyer Annuel9 282
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-348
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 358,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Dans un quartier calme et recherché de Sarreguemines, sur la rive droite entre le centre-ville et le lycée Henri Nominé. Environnement paisible, proche des commerces, écoles et transports, idéal pour une vie pratique et agréable à deux pas du centre. Au 1er étage avec ascenseur d'une résidence calme de 12 lots, découvrez ce superbe F4 de 92 m2 entièrement rénové du sol au plafond. Il offre une entrée, une belle cuisine équipée moderne, un séjour double lumineux exposé sud avec accès balcon, deux chambres, une salle de bains élégante et un WC séparé. Matériaux de qualité : parquet stratifié, électricité et sanitaires refaits à neuf. L'appartement comprend également une cave et un garage. Chauffage collectif et eau inclus dans les charges (250 EUR/mois). Coup de coeur assuré pour ce bien alliant confort, luminosité et modernité. COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - Plus d'informations sur cif-immo.com - « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » - https://www.cif-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=2

Ville : Sarreguemines
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57200
Coordonnées : 49.121608, 7.073083
Total : 151 650
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 16 650
Valeur du bien : 141 650
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9282€/an
Fourchette totale : 607€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 7280€ - 11834€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 793,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 191,26
Coût de l'assurance :13 269,38
Taxe foncière : 928,17€/an
Soit par mois : 77,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 773,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-347,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - S'assurer que le chauffage collectif est efficace et conforme aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 650(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres:1 600
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:800
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 50€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarreguemines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 282 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 650 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 169
Revenus locatifs : +9 282
Charges déductibles : -26 169
Résultat foncier Année 1 : -16 888(Déficit de 16 888 €)
Imputable sur revenu global : 16 888
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 519 €/an
Revenus locatifs : +9 282
Charges déductibles : -9 519
Résultat foncier Années 2+ : -238 €/an(Déficit de 238 €)
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 28226 1745 065-16 89216 892 €--
29 4679 3894 93078---
39 6579 2504 791407---
49 8509 1064 647744---
510 0478 9564 4971 090---
610 2488 8024 3431 446---
710 4538 6424 1831 810---
810 6628 4774 0182 185---
910 8758 3063 8482 569---
1011 0938 1303 6712 963---
1111 3147 9473 4883 367---
1211 5417 7583 2993 783---
1311 7717 5633 1044 209---
1412 0077 3602 9014 647---
1512 2477 1512 6925 096---
1612 4926 9352 4765 557---
1712 7426 7112 2526 031---
1812 9976 4802 0216 517---
1913 2576 2401 7817 016---
2013 5225 9931 5347 529---
2113 7925 7371 2788 055---
2214 0685 4721 0138 596---
2314 3495 1987399 151---
2414 6364 9154569 722---
2514 9294 62116310 308---
TOTAL297 297201 31573 19195 98216 892Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 068
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 982
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 949-5 068+7 017
2+1 949+23+1 926
3+1 949+122+1 827
4+1 949+223+1 726
5+1 949+327+1 622
6+1 949+434+1 515
7+1 949+543+1 406
8+1 949+655+1 294
9+1 949+771+1 178
10+1 949+889+1 060
11+1 949+1 010+939
12+1 949+1 135+814
13+1 949+1 263+686
14+1 949+1 394+555
15+1 949+1 529+420
16+1 949+1 667+282
17+1 949+1 809+140
18+1 949+1 955-6
19+1 949+2 105-156
20+1 949+2 259-310
21+1 949+2 417-468
22+1 949+2 579-630
23+1 949+2 745-796
24+1 949+2 917-968
25+1 949+3 092-1 143
Total+48 725+28 795+19 930
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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