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Superbe appartement F4 à Sarreguemines.

Bien expiré
VilleSarreguemines (57)
Surface92m²
Coût Total151 650€
Loyer Annuel9 282€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-348€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 358,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Dans un quartier calme et recherché de Sarreguemines, sur la rive droite entre le centre-ville et le lycée Henri Nominé. Environnement paisible, proche des commerces, écoles et transports, idéal pour une vie pratique et agréable à deux pas du centre. Au 1er étage avec ascenseur d'une résidence calme de 12 lots, découvrez ce superbe F4 de 92 m2 entièrement rénové du sol au plafond. Il offre une entrée, une belle cuisine équipée moderne, un séjour double lumineux exposé sud avec accès balcon, deux chambres, une salle de bains élégante et un WC séparé. Matériaux de qualité : parquet stratifié, électricité et sanitaires refaits à neuf. L'appartement comprend également une cave et un garage. Chauffage collectif et eau inclus dans les charges (250 EUR/mois). Coup de coeur assuré pour ce bien alliant confort, luminosité et modernité. COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - Plus d'informations sur cif-immo.com - « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » - https://www.cif-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=2

Ville : Sarreguemines
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57200
Coordonnées : 49.121608, 7.073083
Total : 151 650€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 16 650€
Valeur du bien : 141 650€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9282€/an
Fourchette totale : 607€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 7280€ - 11834€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 793,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 191,26€
Coût de l'assurance :13 269,38€
Taxe foncière : 928,17€/an
Soit par mois : 77,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 773,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-347,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - S'assurer que le chauffage collectif est efficace et conforme aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 650 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres:1 600€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:800€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 50€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarreguemines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 282 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 650 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 169 €
Revenus locatifs : +9 282 €
Charges déductibles : -26 169 €
Résultat foncier Année 1 : -16 888 €(Déficit de 16 888 €)
Imputable sur revenu global : 16 888 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 519 €/an
Revenus locatifs : +9 282 €
Charges déductibles : -9 519 €
Résultat foncier Années 2+ : -238 €/an(Déficit de 238 €)
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 282 €26 174 €5 065 €-16 892 €16 892 €--
29 467 €9 389 €4 930 €78 €---
39 657 €9 250 €4 791 €407 €---
49 850 €9 106 €4 647 €744 €---
510 047 €8 956 €4 497 €1 090 €---
610 248 €8 802 €4 343 €1 446 €---
710 453 €8 642 €4 183 €1 810 €---
810 662 €8 477 €4 018 €2 185 €---
910 875 €8 306 €3 848 €2 569 €---
1011 093 €8 130 €3 671 €2 963 €---
1111 314 €7 947 €3 488 €3 367 €---
1211 541 €7 758 €3 299 €3 783 €---
1311 771 €7 563 €3 104 €4 209 €---
1412 007 €7 360 €2 901 €4 647 €---
1512 247 €7 151 €2 692 €5 096 €---
1612 492 €6 935 €2 476 €5 557 €---
1712 742 €6 711 €2 252 €6 031 €---
1812 997 €6 480 €2 021 €6 517 €---
1913 257 €6 240 €1 781 €7 016 €---
2013 522 €5 993 €1 534 €7 529 €---
2113 792 €5 737 €1 278 €8 055 €---
2214 068 €5 472 €1 013 €8 596 €---
2314 349 €5 198 €739 €9 151 €---
2414 636 €4 915 €456 €9 722 €---
2514 929 €4 621 €163 €10 308 €---
TOTAL297 297 €201 315 €73 191 €95 982 €16 892 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 068 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 982 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 949 €-5 068 €+7 017 €
2+1 949 €+23 €+1 926 €
3+1 949 €+122 €+1 827 €
4+1 949 €+223 €+1 726 €
5+1 949 €+327 €+1 622 €
6+1 949 €+434 €+1 515 €
7+1 949 €+543 €+1 406 €
8+1 949 €+655 €+1 294 €
9+1 949 €+771 €+1 178 €
10+1 949 €+889 €+1 060 €
11+1 949 €+1 010 €+939 €
12+1 949 €+1 135 €+814 €
13+1 949 €+1 263 €+686 €
14+1 949 €+1 394 €+555 €
15+1 949 €+1 529 €+420 €
16+1 949 €+1 667 €+282 €
17+1 949 €+1 809 €+140 €
18+1 949 €+1 955 €-6 €
19+1 949 €+2 105 €-156 €
20+1 949 €+2 259 €-310 €
21+1 949 €+2 417 €-468 €
22+1 949 €+2 579 €-630 €
23+1 949 €+2 745 €-796 €
24+1 949 €+2 917 €-968 €
25+1 949 €+3 092 €-1 143 €
Total+48 725 €+28 795 €+19 930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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