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Vente maison 4 pièces 136 m² Pleyben (29190) - Superimmo

VillePleyben (29)
Surface136m²
Coût Total151 163€
Loyer Annuel13 313€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 040 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 640 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison en très bon état, sans jardin, comprenant une grande véranda, une pièce de vie, salle d'eau, deux chambres. (8.80 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Pleyben
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29190
Coordonnées : 48.274193, -3.988629
Total : 151 163€
Prix d'acquisition : 87 040€
Travaux : 57 160€
Valeur du bien : 144 200€
Frais de notaire : 6 963€
Coût estimé : 6 963€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 10.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1109€/mois
Loyer annuel estimé : 13313€/an
Fourchette totale : 871€ - 1413€/mois
Fourchette annuelle : 10451€ - 16957€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 247,81 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :169 702 €
Prix d'achat :87 040 €
Décote à l'achat :-82 662€ (-48.7%)
Marge achat-revente :18 539€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 163€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,79€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 778,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 029,18€
Coût de l'assurance :11 337,23€
Taxe foncière : 1 331,27€/an
Soit par mois : 110,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 109,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 889,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :220,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 160 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:8 160€
    Isolation combles: 136 m² × 60€/m² = 8160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 313 €/an
Calcul : 1 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 163 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 331 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 869 €
Revenus locatifs : +13 313 €
Charges déductibles : -63 869 €
Résultat foncier Année 1 : -50 556 €(Déficit de 50 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 709 €/an
Revenus locatifs : +13 313 €
Charges déductibles : -6 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 604 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29156.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 040 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 576 €(65% de 87 040 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 057 €/an
Calcul : 56 576 € × 3,636% = 2 057 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 313 €63 874 €4 929 €-50 561 €21 400 €29 161 €29 161 €
213 579 €6 581 €4 796 €6 998 €--22 163 €
313 851 €6 444 €4 659 €7 407 €--14 756 €
414 128 €6 302 €4 517 €7 825 €--6 931 €
514 410 €6 156 €4 371 €8 254 €---
614 698 €6 004 €4 220 €8 694 €---
714 992 €5 848 €4 063 €9 144 €---
815 292 €5 686 €3 902 €9 606 €---
915 598 €5 519 €3 735 €10 079 €---
1015 910 €5 347 €3 562 €10 563 €---
1116 228 €5 168 €3 384 €11 060 €---
1216 553 €4 984 €3 199 €11 569 €---
1316 884 €4 793 €3 009 €12 090 €---
1417 221 €4 596 €2 812 €12 625 €---
1517 566 €4 393 €2 608 €13 173 €---
1617 917 €4 182 €2 398 €13 735 €---
1718 275 €3 965 €2 180 €14 310 €---
1818 641 €3 740 €1 955 €14 901 €---
1919 014 €3 508 €1 723 €15 506 €---
2019 394 €3 268 €1 483 €16 126 €---
2119 782 €3 020 €1 235 €16 762 €---
2220 178 €2 763 €979 €17 414 €---
2320 581 €2 498 €714 €18 083 €---
2420 993 €2 225 €440 €18 768 €---
2521 413 €1 942 €157 €19 471 €---
TOTAL426 409 €172 808 €71 029 €253 601 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 313 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 796 €-6 420 €+9 216 €
2+2 796 €0 €+2 796 €
3+2 796 €0 €+2 796 €
4+2 796 €0 €+2 796 €
5+2 796 €+397 €+2 399 €
6+2 796 €+2 608 €+188 €
7+2 796 €+2 743 €+53 €
8+2 796 €+2 882 €-86 €
9+2 796 €+3 024 €-228 €
10+2 796 €+3 169 €-373 €
11+2 796 €+3 318 €-522 €
12+2 796 €+3 471 €-675 €
13+2 796 €+3 627 €-831 €
14+2 796 €+3 787 €-991 €
15+2 796 €+3 952 €-1 156 €
16+2 796 €+4 120 €-1 324 €
17+2 796 €+4 293 €-1 497 €
18+2 796 €+4 470 €-1 674 €
19+2 796 €+4 652 €-1 856 €
20+2 796 €+4 838 €-2 042 €
21+2 796 €+5 029 €-2 233 €
22+2 796 €+5 224 €-2 428 €
23+2 796 €+5 425 €-2 629 €
24+2 796 €+5 630 €-2 834 €
25+2 796 €+5 841 €-3 045 €
Total+69 900 €+76 080 €+-6 180 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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