Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

MAISON AVEC TERRAIN-BREIL SUR ROYA

Bien expiré
VilleBreil-sur-Roya (06)
Surface106m²
Coût Total207 300€
Loyer Annuel20 789€
Rentabilité10.03%
Cashflow/mois+483€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 509,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2

A l'égard de l'agitation, cette maison de 106m2 sur un terrain de 13 831m2 avec cabanons offre un cadre rare et préservé avec une magnifique vue dégagée sur les montagnes Belle exposition et un environnement où la nature prend toute sa place. Le bien est constitué en rez-de-jardin, une cusine salle à manger, un salon, un atelier. Au deuxième, 2 chambres, un dressing, une salle d'eau avec grande douche à l'italienne. Au dessus, un appartement de 22m2 indépendant. Mais cette maison a un caractère bien à elle... et ne s'adresse pas à tout le monde. L'accés fait partie de l'expérience.La piste qui mène en quelques minutes à la propriété est étroite, sinueuse en en pente. Elle demande un véhicule adapté, de l'assurance au volant et une certaine aisance sur ce type de chemin. En contreparie, cette difficulté d'accés contribue précisement à preserver le calme exeptionnel, l'intimité et le caractère sauvage du site.

  • https://murtaimmobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Breil-sur-Roya
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06540
Coordonnées : 43.934846, 7.491969
Total : 207 300€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 34 500€
Valeur du bien : 194 500€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1732€/mois
Loyer annuel estimé : 20789€/an
Fourchette totale : 1038€ - 2892€/mois
Fourchette annuelle : 12454€ - 34701€/an
Rentabilité brute :10.03%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 16.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 527,78 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :267 945 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-107 945€ (-40.3%)
Marge achat-revente :60 645€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :60,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 076,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 407,10€
Coût de l'assurance :18 138,75€
Taxe foncière : 2 078,86€/an
Soit par mois : 173,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 732,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 249,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :482,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 119 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs et rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, revêtement de sol et mise aux normes électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (coût moyen), Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:9 200€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (20 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (8 m²) × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 100€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Breil-sur-Roya (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 789 €/an
Calcul : 1 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 726 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 057 €
Revenus locatifs : +20 789 €
Charges déductibles : -44 057 €
Résultat foncier Année 1 : -23 268 €(Déficit de 23 268 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 868 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 557 €/an
Revenus locatifs : +20 789 €
Charges déductibles : -9 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 232 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1868.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 789 €44 064 €6 759 €-23 275 €21 400 €1 875 €1 875 €
221 204 €9 382 €6 577 €11 823 €---
321 628 €9 194 €6 389 €12 435 €---
422 061 €9 000 €6 195 €13 062 €---
522 502 €8 799 €5 994 €13 704 €---
622 952 €8 591 €5 787 €14 361 €---
723 411 €8 377 €5 572 €15 035 €---
823 880 €8 155 €5 351 €15 724 €---
924 357 €7 926 €5 122 €16 431 €---
1024 844 €7 689 €4 885 €17 155 €---
1125 341 €7 445 €4 640 €17 897 €---
1225 848 €7 192 €4 387 €18 656 €---
1326 365 €6 930 €4 126 €19 435 €---
1426 892 €6 660 €3 856 €20 232 €---
1527 430 €6 381 €3 577 €21 049 €---
1627 979 €6 092 €3 288 €21 886 €---
1728 538 €5 794 €2 990 €22 744 €---
1829 109 €5 486 €2 682 €23 623 €---
1929 691 €5 168 €2 363 €24 524 €---
2030 285 €4 838 €2 034 €25 447 €---
2130 891 €4 498 €1 694 €26 393 €---
2231 509 €4 147 €1 342 €27 362 €---
2332 139 €3 783 €979 €28 356 €---
2432 782 €3 408 €603 €29 374 €---
2533 437 €3 020 €215 €30 418 €---
TOTAL665 865 €202 017 €97 407 €463 848 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 463 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 366 €-6 420 €+10 786 €
2+4 366 €+2 984 €+1 382 €
3+4 366 €+3 730 €+636 €
4+4 366 €+3 918 €+448 €
5+4 366 €+4 111 €+255 €
6+4 366 €+4 308 €+58 €
7+4 366 €+4 510 €-144 €
8+4 366 €+4 717 €-351 €
9+4 366 €+4 929 €-563 €
10+4 366 €+5 147 €-781 €
11+4 366 €+5 369 €-1 003 €
12+4 366 €+5 597 €-1 231 €
13+4 366 €+5 830 €-1 464 €
14+4 366 €+6 070 €-1 704 €
15+4 366 €+6 315 €-1 949 €
16+4 366 €+6 566 €-2 200 €
17+4 366 €+6 823 €-2 457 €
18+4 366 €+7 087 €-2 721 €
19+4 366 €+7 357 €-2 991 €
20+4 366 €+7 634 €-3 268 €
21+4 366 €+7 918 €-3 552 €
22+4 366 €+8 209 €-3 843 €
23+4 366 €+8 507 €-4 141 €
24+4 366 €+8 812 €-4 446 €
25+4 366 €+9 125 €-4 759 €
Total+109 150 €+139 154 €+-30 004 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →