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ROANNE - GARE

VilleRoanne (42)
Surface57m²
Coût Total100 400€
Loyer Annuel5 398€
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 877,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Proche du centre , appartement de type 3 à rénover . Il dispose d'une entrée, cuisine séparée, séjour avec balcon, 2 chambres et salle de bains . 2 caves. L'ensemble du bien est à revoir (menuiseries, électricité, plomberie..) Place de parking devant l'immeuble.

  • traversant
  • stationnement facile
  • secteur calme Nous contacter au O7646744OO - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/roanne-42300/agence-immobiliere/foncia-transaction-roanne-2957
Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.042280, 4.064153
Total : 100 400€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 46 400€
Valeur du bien : 96 400€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 450€/mois
Loyer annuel estimé : 5398€/an
Fourchette totale : 346€ - 585€/mois
Fourchette annuelle : 4148€ - 7026€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 289,47 €/m²
Basé sur :443 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 500 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-23 500€ (-32.0%)
Marge achat-revente :-26 900€ (-36.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :494,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 523,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 975,63€
Coût de l'assurance :8 785,00€
Taxe foncière : 539,82€/an
Soit par mois : 44,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 449,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, ainsi que mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et nettoyage du carrelage dans l'entrée
Quantité: entrée (5 m²)
Raison: État correct mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 400 €(814 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 1500€ = 1500€, Plomberie et électricité: 3000€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 600€
    Revêtement sol: 20 m² × 50€ = 1000€, Peinture murs: 20 m² × 30€ = 600€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 75€ = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée:500€
    Peinture et nettoyage carrelage: 5 m² × 100€ = 500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 450 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 398 €/an
Calcul : 450 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 540 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 612 €
Revenus locatifs : +5 398 €
Charges déductibles : -50 612 €
Résultat foncier Année 1 : -45 213 €(Déficit de 45 213 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 813 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 212 €/an
Revenus locatifs : +5 398 €
Charges déductibles : -4 212 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23813.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 398 €50 615 €3 324 €-45 217 €21 400 €23 817 €23 817 €
25 506 €4 126 €3 235 €1 380 €--22 436 €
35 616 €4 034 €3 143 €1 582 €--20 854 €
45 729 €3 939 €3 048 €1 790 €--19 065 €
55 843 €3 841 €2 950 €2 002 €--17 062 €
65 960 €3 739 €2 848 €2 221 €--14 842 €
76 079 €3 634 €2 743 €2 445 €--12 397 €
86 201 €3 526 €2 634 €2 675 €--9 721 €
96 325 €3 413 €2 522 €2 911 €--6 810 €
106 451 €3 297 €2 406 €3 154 €--3 656 €
116 580 €3 177 €2 286 €3 403 €--253 €
126 712 €3 053 €2 162 €3 659 €---
136 846 €2 925 €2 034 €3 921 €---
146 983 €2 792 €1 901 €4 191 €---
157 123 €2 655 €1 764 €4 468 €---
167 265 €2 513 €1 622 €4 752 €---
177 411 €2 366 €1 475 €5 044 €---
187 559 €2 214 €1 323 €5 344 €---
197 710 €2 058 €1 166 €5 652 €---
207 864 €1 895 €1 004 €5 969 €---
218 021 €1 728 €836 €6 294 €---
228 182 €1 554 €663 €6 628 €---
238 345 €1 375 €484 €6 971 €---
248 512 €1 189 €298 €7 323 €---
258 683 €998 €106 €7 685 €---
TOTAL172 906 €116 656 €47 976 €56 250 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 250 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 398 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 134 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 134 €-6 420 €+7 554 €
2+1 134 €0 €+1 134 €
3+1 134 €0 €+1 134 €
4+1 134 €0 €+1 134 €
5+1 134 €0 €+1 134 €
6+1 134 €0 €+1 134 €
7+1 134 €0 €+1 134 €
8+1 134 €0 €+1 134 €
9+1 134 €0 €+1 134 €
10+1 134 €0 €+1 134 €
11+1 134 €0 €+1 134 €
12+1 134 €+1 098 €+36 €
13+1 134 €+1 176 €-42 €
14+1 134 €+1 257 €-123 €
15+1 134 €+1 340 €-206 €
16+1 134 €+1 426 €-292 €
17+1 134 €+1 513 €-379 €
18+1 134 €+1 603 €-469 €
19+1 134 €+1 696 €-562 €
20+1 134 €+1 791 €-657 €
21+1 134 €+1 888 €-754 €
22+1 134 €+1 988 €-854 €
23+1 134 €+2 091 €-957 €
24+1 134 €+2 197 €-1 063 €
25+1 134 €+2 306 €-1 172 €
Total+28 350 €+16 951 €+11 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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