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Appartement - 5 pièce(s) - 91 m²

VilleCoulaines (72)
Surface91
Coût Total179 100
Loyer Annuel10 821
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-137
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 373,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Coulaines, à quelques minutes à pied de la rue Delagenière au Mans, un appartement spacieux et lumineux situé au 2ème étage, idéal pour les familles avec ses 3 chambres et son beau séjour + balcons. Profitez d'une surface généreuse de 91,41 m², parfaite pour accueillir votre quotidien. L'appartement est vendu avec sa place de parking privative et sa cave.L'emplacement est un véritable atout, avec un accès facile aux transports en commun : l'arrêt de bus Copenhague est à seulement 5 minutes à pied, desservi par les lignes 4, 15 et 131. Les commodités ne manquent pas, avec un Carrefour Market à 400 mètres et de nombreuses boulangeries, boucheries et restaurants à proximité.Pour les familles, les écoles sont à deux pas : l'école primaire Molière est à une minute à pied. Les amateurs de nature apprécieront la proximité du Parc de l'Abri, à seulement 100 mètres. Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre dans un cadre pratique et agréable. Contactez-nous pour en savoir plus !

Numéro de mandat : 5557

Ville : Coulaines
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72190
Total : 179 100
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 44 100
Valeur du bien : 169 100
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 9.91€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 12.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 902€/mois
Loyer annuel estimé : 10821€/an
Fourchette totale : 719€ - 1131€/mois
Fourchette annuelle : 8631€ - 13567€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 781,44 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 111
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :-37 111 (-22.9%)
Marge achat-revente :-16 989€ (-10.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :894,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :53,73€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 948,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 309,07
Coût de l'assurance :16 119,00
Taxe foncière : 1 082,11€/an
Soit par mois : 90,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 901,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 038,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coulaines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 902 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 821 €/an
Calcul : 902 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 100 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 645 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 082 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 981
Revenus locatifs : +10 821
Charges déductibles : -51 981
Résultat foncier Année 1 : -41 160(Déficit de 41 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 760
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 881 €/an
Revenus locatifs : +10 821
Charges déductibles : -7 881
Résultat foncier Années 2+ : 2 940 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19760.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 82151 9876 160-41 16621 400 €19 766 €19 766 €
211 0387 7255 9983 312--16 454 €
311 2587 5585 8313 701--12 753 €
411 4837 3845 6574 099--8 654 €
511 7137 2055 4784 509--4 145 €
611 9477 0195 2924 929---
712 1866 8265 0995 360---
812 4306 6274 9005 803---
912 6796 4204 6946 258---
1012 9326 2074 4806 725---
1113 1915 9864 2597 205---
1213 4555 7564 0307 698---
1313 7245 5193 7928 204---
1413 9985 2743 5478 724---
1514 2785 0203 2939 259---
1614 5644 7563 0299 807---
1714 8554 4842 75710 371---
1815 1524 2022 47510 951---
1915 4553 9102 18311 546---
2015 7643 6071 88012 157---
2116 0803 2941 56712 786---
2216 4012 9701 24313 432---
2316 7292 63490714 095---
2417 0642 28656014 777---
2517 4051 92720015 479---
TOTAL346 603176 58189 309170 02221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 022
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 821 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 272-6 420+8 692
2+2 2720+2 272
3+2 2720+2 272
4+2 2720+2 272
5+2 2720+2 272
6+2 272+235+2 037
7+2 272+1 608+664
8+2 272+1 741+531
9+2 272+1 877+395
10+2 272+2 018+254
11+2 272+2 162+110
12+2 272+2 309-37
13+2 272+2 461-189
14+2 272+2 617-345
15+2 272+2 778-506
16+2 272+2 942-670
17+2 272+3 111-839
18+2 272+3 285-1 013
19+2 272+3 464-1 192
20+2 272+3 647-1 375
21+2 272+3 836-1 564
22+2 272+4 029-1 757
23+2 272+4 229-1 957
24+2 272+4 433-2 161
25+2 272+4 644-2 372
Total+56 800+51 007+5 793
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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