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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface202m²
Coût Total499 460€
Loyer Annuel43 181€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+601€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 365 000 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 1 806,93 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Pas de balcon

RARE PLEIN CENTRE SUD AULNAY SOUS BOIS - GRAND LOCAL DE 106 M² , WC - Au premier étage surface de repos ou autre de 32 M² - Porte d'accès neuve. Surface terrain 202 M² - En toute propriété.

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.941546, 2.490803
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 499 460€
Prix d'acquisition : 365 000€
Travaux : 105 260€
Valeur du bien : 470 260€
Frais de notaire : 29 200€
Coût estimé : 29 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202m²
Loyer prédit : 17.81€/m²/mois
Fourchette : 12.68€ - 25.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 3598€/mois
Loyer annuel estimé : 43181€/an
Fourchette totale : 2561€ - 5056€/mois
Fourchette annuelle : 30734€ - 60668€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 12.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :499 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 492,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :145,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 638,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :248 255,70€
Coût de l'assurance :43 702,75€
Taxe foncière : 4 318,09€/an
Soit par mois : 359,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 598,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 997,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :600,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 202 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 32 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE F - Maison - Assurer la fonctionnalité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :105 260 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 160€
    Isolation combles: 202 m² × 50€/m² = 10100€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 600€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12600€ (coût moyen incluant matériel et pose)
  • Menuiseries - Fenêtres:32 500€
    Remplacement fenêtres: 25 fenêtres × 1300€/fenêtre = 32500€ (coût moyen incluant matériel et pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (coût moyen incluant matériel et pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:24 000€
    Rénovation cuisine complète: 24000€ (coût moyen incluant meubles, électroménager, plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (coût moyen incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambres: Revêtement sol (parquet flottant) 40 m² × 50€/m² = 2000€, Peinture 40 m² × 25€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon - Rénovation lourde:4 000€
    Rénovation salon: Revêtement sol (parquet flottant) 32 m² × 50€/m² = 1600€, Peinture 32 m² × 25€/m² = 800€, Main d'œuvre: 1600€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (coût moyen incluant matériel et pose)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000€
    Vérification et mise aux normes plomberie: 3000€ (coût moyen incluant matériel et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 181 €/an
Calcul : 3 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 113 €/an
Base de calcul : Emprunt de 499 460 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 748 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 318 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 105 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 128 439 €
Revenus locatifs : +43 181 €
Charges déductibles : -128 439 €
Résultat foncier Année 1 : -85 258 €(Déficit de 85 258 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 858 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 179 €/an
Revenus locatifs : +43 181 €
Charges déductibles : -23 179 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63858.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 365 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 237 250 €(65% de 365 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 627 €/an
Calcul : 237 250 € × 3,636% = 8 627 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 181 €128 455 €17 129 €-85 275 €21 400 €63 875 €63 875 €
244 045 €22 745 €16 679 €21 300 €--42 575 €
344 925 €22 278 €16 212 €22 647 €--19 928 €
445 824 €21 796 €15 729 €24 028 €---
546 740 €21 296 €15 229 €25 445 €---
647 675 €20 778 €14 712 €26 897 €---
748 629 €20 242 €14 176 €28 386 €---
849 601 €19 688 €13 621 €29 914 €---
950 593 €19 113 €13 047 €31 480 €---
1051 605 €18 519 €12 453 €33 086 €---
1152 637 €17 903 €11 837 €34 734 €---
1253 690 €17 266 €11 200 €36 424 €---
1354 764 €16 607 €10 540 €38 157 €---
1455 859 €15 924 €9 858 €39 935 €---
1556 976 €15 217 €9 151 €41 759 €---
1658 116 €14 485 €8 419 €43 631 €---
1759 278 €13 727 €7 661 €45 551 €---
1860 464 €12 943 €6 877 €47 521 €---
1961 673 €12 131 €6 065 €49 542 €---
2062 906 €11 290 €5 224 €51 616 €---
2164 165 €10 420 €4 354 €53 745 €---
2265 448 €9 519 €3 453 €55 929 €---
2366 757 €8 586 €2 520 €58 171 €---
2468 092 €7 621 €1 554 €60 471 €---
2569 454 €6 621 €555 €62 833 €---
TOTAL1 383 099 €505 171 €248 256 €877 928 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 877 928 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 068 €-6 420 €+15 488 €
2+9 068 €0 €+9 068 €
3+9 068 €0 €+9 068 €
4+9 068 €+1 230 €+7 838 €
5+9 068 €+7 633 €+1 435 €
6+9 068 €+8 069 €+999 €
7+9 068 €+8 516 €+552 €
8+9 068 €+8 974 €+94 €
9+9 068 €+9 444 €-376 €
10+9 068 €+9 926 €-858 €
11+9 068 €+10 420 €-1 352 €
12+9 068 €+10 927 €-1 859 €
13+9 068 €+11 447 €-2 379 €
14+9 068 €+11 981 €-2 913 €
15+9 068 €+12 528 €-3 460 €
16+9 068 €+13 089 €-4 021 €
17+9 068 €+13 665 €-4 597 €
18+9 068 €+14 256 €-5 188 €
19+9 068 €+14 863 €-5 795 €
20+9 068 €+15 485 €-6 417 €
21+9 068 €+16 123 €-7 055 €
22+9 068 €+16 779 €-7 711 €
23+9 068 €+17 451 €-8 383 €
24+9 068 €+18 141 €-9 073 €
25+9 068 €+18 850 €-9 782 €
Total+226 700 €+263 378 €+-36 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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