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Achat : Appartement Neufchef (57700)

Bien expiré
VilleNeufchef (57)
Surface98m²
Coût Total225 392€
Loyer Annuel16 655€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 733,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 1 pièce, Terrasse, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Rez-de-chaussée

Carole MULLER vous présente cet appartement de 98 m², situé au rez-de-chaussée d’une bâtisse de caractère datant de 1906. Vous y trouverez une cuisine de 17 m², un vaste salon-séjour de 44 m² offrant de beaux volumes, ainsi qu’une chambre de 15 m². La configuration actuelle permet également d’envisager la création d’une seconde chambre, selon vos besoins. À l’extérieur, vous profiterez d’une agréable terrasse d’environ 40 m², idéale pour les beaux jours. Des travaux sont à prévoir permettant de personnaliser le bien à votre goût. Ce bien est complété par un garage fermé et une cave, offrant des espaces de rangement supplémentaires. Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation souhaitant créer un lieu de vie à leur image. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 169 900 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Carole MULLER, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Thionville sous le numéro 942957341

Ville : Neufchef
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57700
Coordonnées : 49.332553, 6.075583
Total : 225 392€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 41 900€
Valeur du bien : 211 800€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.64€ - 17.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1388€/mois
Loyer annuel estimé : 16655€/an
Fourchette totale : 1141€ - 1688€/mois
Fourchette annuelle : 13694€ - 20256€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 110,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :56,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 166,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 702,43€
Coût de l'assurance :16 904,40€
Taxe foncière : 1 665,48€/an
Soit par mois : 138,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 387,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 305,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 900 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1100€ = 11000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:400€
    Peinture entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neufchef (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 388 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 655 €/an
Calcul : 1 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 454 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 392 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 665 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 696 €
Revenus locatifs : +16 655 €
Charges déductibles : -51 696 €
Résultat foncier Année 1 : -35 041 €(Déficit de 35 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 796 €/an
Revenus locatifs : +16 655 €
Charges déductibles : -9 796 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 859 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13640.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 655 €51 703 €7 461 €-35 048 €21 400 €13 648 €13 648 €
216 988 €9 603 €7 262 €7 385 €--6 263 €
317 328 €9 397 €7 055 €7 931 €---
417 674 €9 184 €6 842 €8 490 €---
518 028 €8 963 €6 622 €9 064 €---
618 388 €8 735 €6 394 €9 653 €---
718 756 €8 500 €6 158 €10 256 €---
819 131 €8 256 €5 914 €10 875 €---
919 514 €8 004 €5 662 €11 510 €---
1019 904 €7 743 €5 402 €12 161 €---
1120 302 €7 474 €5 132 €12 828 €---
1220 708 €7 195 €4 853 €13 513 €---
1321 122 €6 907 €4 565 €14 215 €---
1421 545 €6 609 €4 267 €14 936 €---
1521 976 €6 301 €3 959 €15 675 €---
1622 415 €5 982 €3 641 €16 433 €---
1722 863 €5 653 €3 311 €17 211 €---
1823 321 €5 312 €2 971 €18 009 €---
1923 787 €4 960 €2 618 €18 827 €---
2024 263 €4 596 €2 254 €19 667 €---
2124 748 €4 219 €1 878 €20 529 €---
2225 243 €3 830 €1 488 €21 413 €---
2325 748 €3 427 €1 085 €22 321 €---
2426 263 €3 011 €669 €23 252 €---
2526 788 €2 580 €239 €24 208 €---
TOTAL533 459 €208 144 €107 702 €325 315 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 325 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 655 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 498 €-6 420 €+9 918 €
2+3 498 €0 €+3 498 €
3+3 498 €+500 €+2 998 €
4+3 498 €+2 547 €+951 €
5+3 498 €+2 719 €+779 €
6+3 498 €+2 896 €+602 €
7+3 498 €+3 077 €+421 €
8+3 498 €+3 263 €+235 €
9+3 498 €+3 453 €+45 €
10+3 498 €+3 648 €-150 €
11+3 498 €+3 849 €-351 €
12+3 498 €+4 054 €-556 €
13+3 498 €+4 265 €-767 €
14+3 498 €+4 481 €-983 €
15+3 498 €+4 702 €-1 204 €
16+3 498 €+4 930 €-1 432 €
17+3 498 €+5 163 €-1 665 €
18+3 498 €+5 403 €-1 905 €
19+3 498 €+5 648 €-2 150 €
20+3 498 €+5 900 €-2 402 €
21+3 498 €+6 159 €-2 661 €
22+3 498 €+6 424 €-2 926 €
23+3 498 €+6 696 €-3 198 €
24+3 498 €+6 976 €-3 478 €
25+3 498 €+7 262 €-3 764 €
Total+87 450 €+97 594 €+-10 144 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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