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Maison 4 pièces 105 m²

VilleNantes (44)
Surface105
Coût Total212 024
Loyer Annuel17 665
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+198
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 800 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 312,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 105 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial DB ASSOCIES – NOTAIRES, SARL vous proposent : Maison / villa à vendre - NANTES (44200)


Située dans un environnement calme et à proximité immédiate des écoles, commerces et transports, cette petite maison à rénover offre un beau potentiel d'aménagement. Au rez-de-chaussée, vous trouverez : • Une cuisine, • Une salle à manger, • Une pièce à aménager selon vos besoins, • Un WC, • Une douche. À l'étage : • Une pièce pouvant faire office de salon ou de chambre, • Une seconde pièce à aménager. À l'extérieur, vous profiterez d'un jardin clos exposé Nord-Est ainsi que des appentis. L'ensemble est édifié sur une parcelle de 185 m². Cette maison constitue une belle opportunité pour un projet de rénovation, un premier achat ou un investissement locatif. Les atouts : • Jardin clos • Potentiel d'aménagement • Proximité des écoles, commerces et transports • Parcelle de 185 m²


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude DB ASSOCIES – NOTAIRES, SARL - Notaires à Nantes - N° SIRET : 89289228200013


Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 105 m²

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44200
Coordonnées : 47.208965, -1.536971
Total : 212 024
Prix d'acquisition : 137 800
Travaux : 63 200
Valeur du bien : 201 000
Frais de notaire : 11 024
Coût estimé : 11 024
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 14.02€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 20.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1472€/mois
Loyer annuel estimé : 17665€/an
Fourchette totale : 1029€ - 2106€/mois
Fourchette annuelle : 12346€ - 25278€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 11.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 150,94 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :435 849
Prix d'achat :137 800
Décote à l'achat :-298 049 (-68.4%)
Marge achat-revente :223 825€ (51.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 024
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 126,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 432,96
Coût de l'assurance :18 552,10
Taxe foncière : 1 766,54€/an
Soit par mois : 147,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 472,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 273,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 200(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Isolation:4 200
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 40€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant les meubles, l'électroménager et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Rénovation chambres: 30 m² × 60€/m² (parquet flottant) = 1800€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon:2 700
    Rénovation salon: 30 m² × 60€/m² (parquet flottant) = 1800€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:8 000
    Mise aux normes plomberie: 8000€ (incluant la réfection complète et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les spécificités du projet.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 665 €/an
Calcul : 1 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 024 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 100
Revenus locatifs : +17 665
Charges déductibles : -73 100
Résultat foncier Année 1 : -55 434(Déficit de 55 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 034
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 900 €/an
Revenus locatifs : +17 665
Charges déductibles : -9 900
Résultat foncier Années 2+ : 7 766 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34034.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 570(65% de 137 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 257 €/an
Calcul : 89 570 € × 3,636% = 3 257
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 66573 1077 398-55 44121 400 €34 041 €34 041 €
218 0199 7147 2058 305--25 736 €
318 3799 5147 0058 865--16 871 €
418 7479 3066 7989 440--7 430 €
519 1229 0926 58310 030---
619 5048 8706 36110 634---
719 8948 6396 13111 255---
820 2928 4015 89211 891---
920 6988 1545 64512 544---
1021 1127 8985 38913 214---
1121 5347 6335 12413 901---
1221 9657 3584 85014 606---
1322 4047 0744 56515 330---
1422 8526 7794 27116 073---
1523 3096 4743 96516 835---
1623 7756 1583 64917 618---
1724 2515 8303 32218 421---
1824 7365 4912 98219 245---
1925 2315 1402 63120 091---
2025 7354 7752 26720 960---
2126 2504 3981 89021 852---
2226 7754 0081 49922 767---
2327 3103 6031 09423 707---
2427 8573 18467524 673---
2528 4142 75024125 664---
TOTAL565 828233 349107 433332 48021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 480
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 710-6 420+10 130
2+3 7100+3 710
3+3 7100+3 710
4+3 7100+3 710
5+3 710+780+2 930
6+3 710+3 190+520
7+3 710+3 376+334
8+3 710+3 567+143
9+3 710+3 763-53
10+3 710+3 964-254
11+3 710+4 170-460
12+3 710+4 382-672
13+3 710+4 599-889
14+3 710+4 822-1 112
15+3 710+5 051-1 341
16+3 710+5 285-1 575
17+3 710+5 526-1 816
18+3 710+5 773-2 063
19+3 710+6 027-2 317
20+3 710+6 288-2 578
21+3 710+6 555-2 845
22+3 710+6 830-3 120
23+3 710+7 112-3 402
24+3 710+7 402-3 692
25+3 710+7 699-3 989
Total+92 750+99 744+-6 994
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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