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Maison 4 pièces 105 m²

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface105m²
Coût Total212 024€
Loyer Annuel17 665€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 800 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 312,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 105 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial DB ASSOCIES – NOTAIRES, SARL vous proposent : Maison / villa à vendre - NANTES (44200)


Située dans un environnement calme et à proximité immédiate des écoles, commerces et transports, cette petite maison à rénover offre un beau potentiel d'aménagement. Au rez-de-chaussée, vous trouverez : • Une cuisine, • Une salle à manger, • Une pièce à aménager selon vos besoins, • Un WC, • Une douche. À l'étage : • Une pièce pouvant faire office de salon ou de chambre, • Une seconde pièce à aménager. À l'extérieur, vous profiterez d'un jardin clos exposé Nord-Est ainsi que des appentis. L'ensemble est édifié sur une parcelle de 185 m². Cette maison constitue une belle opportunité pour un projet de rénovation, un premier achat ou un investissement locatif. Les atouts : • Jardin clos • Potentiel d'aménagement • Proximité des écoles, commerces et transports • Parcelle de 185 m²


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude DB ASSOCIES – NOTAIRES, SARL - Notaires à Nantes - N° SIRET : 89289228200013


Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 105 m²

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44200
Coordonnées : 47.208965, -1.536971
Total : 212 024€
Prix d'acquisition : 137 800€
Travaux : 63 200€
Valeur du bien : 201 000€
Frais de notaire : 11 024€
Coût estimé : 11 024€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 14.02€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 20.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1472€/mois
Loyer annuel estimé : 17665€/an
Fourchette totale : 1029€ - 2106€/mois
Fourchette annuelle : 12346€ - 25278€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 11.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 150,94 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :435 849 €
Prix d'achat :137 800 €
Décote à l'achat :-298 049€ (-68.4%)
Marge achat-revente :223 825€ (51.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 126,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 432,96€
Coût de l'assurance :18 552,10€
Taxe foncière : 1 766,54€/an
Soit par mois : 147,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 472,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 273,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 200 €(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 40€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant les meubles, l'électroménager et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 60€/m² (parquet flottant) = 1800€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon:2 700€
    Rénovation salon: 30 m² × 60€/m² (parquet flottant) = 1800€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 8000€ (incluant la réfection complète et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les spécificités du projet.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 665 €/an
Calcul : 1 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 024 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 100 €
Revenus locatifs : +17 665 €
Charges déductibles : -73 100 €
Résultat foncier Année 1 : -55 434 €(Déficit de 55 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 900 €/an
Revenus locatifs : +17 665 €
Charges déductibles : -9 900 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 766 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34034.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 570 €(65% de 137 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 257 €/an
Calcul : 89 570 € × 3,636% = 3 257 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 665 €73 107 €7 398 €-55 441 €21 400 €34 041 €34 041 €
218 019 €9 714 €7 205 €8 305 €--25 736 €
318 379 €9 514 €7 005 €8 865 €--16 871 €
418 747 €9 306 €6 798 €9 440 €--7 430 €
519 122 €9 092 €6 583 €10 030 €---
619 504 €8 870 €6 361 €10 634 €---
719 894 €8 639 €6 131 €11 255 €---
820 292 €8 401 €5 892 €11 891 €---
920 698 €8 154 €5 645 €12 544 €---
1021 112 €7 898 €5 389 €13 214 €---
1121 534 €7 633 €5 124 €13 901 €---
1221 965 €7 358 €4 850 €14 606 €---
1322 404 €7 074 €4 565 €15 330 €---
1422 852 €6 779 €4 271 €16 073 €---
1523 309 €6 474 €3 965 €16 835 €---
1623 775 €6 158 €3 649 €17 618 €---
1724 251 €5 830 €3 322 €18 421 €---
1824 736 €5 491 €2 982 €19 245 €---
1925 231 €5 140 €2 631 €20 091 €---
2025 735 €4 775 €2 267 €20 960 €---
2126 250 €4 398 €1 890 €21 852 €---
2226 775 €4 008 €1 499 €22 767 €---
2327 310 €3 603 €1 094 €23 707 €---
2427 857 €3 184 €675 €24 673 €---
2528 414 €2 750 €241 €25 664 €---
TOTAL565 828 €233 349 €107 433 €332 480 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 710 €-6 420 €+10 130 €
2+3 710 €0 €+3 710 €
3+3 710 €0 €+3 710 €
4+3 710 €0 €+3 710 €
5+3 710 €+780 €+2 930 €
6+3 710 €+3 190 €+520 €
7+3 710 €+3 376 €+334 €
8+3 710 €+3 567 €+143 €
9+3 710 €+3 763 €-53 €
10+3 710 €+3 964 €-254 €
11+3 710 €+4 170 €-460 €
12+3 710 €+4 382 €-672 €
13+3 710 €+4 599 €-889 €
14+3 710 €+4 822 €-1 112 €
15+3 710 €+5 051 €-1 341 €
16+3 710 €+5 285 €-1 575 €
17+3 710 €+5 526 €-1 816 €
18+3 710 €+5 773 €-2 063 €
19+3 710 €+6 027 €-2 317 €
20+3 710 €+6 288 €-2 578 €
21+3 710 €+6 555 €-2 845 €
22+3 710 €+6 830 €-3 120 €
23+3 710 €+7 112 €-3 402 €
24+3 710 €+7 402 €-3 692 €
25+3 710 €+7 699 €-3 989 €
Total+92 750 €+99 744 €+-6 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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