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Maison à vendre

VilleGohory (28)
Surface410m²
Coût Total457 860€
Loyer Annuel37 996€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+425€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 312 000 €
Surface : 410 m²
Prix au m² : 760,98 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 73 m²), 7 chambres

6min de Brou. Maison de 410m² habitable comprenant cuisine ouverte sur un grand séjour, pièce, sept chambres, deux salles de bains avec baignoire et douche, trois WC. Le tout sur un terrain de 2555m² arboré avec de nombreuses dépendances. Fort potentiel, 15min de l'autoroute, 10min de la gare commerces et écoles. Ramassage scolaire. A venir visiter rapidement!! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°827 872 375 - Greffe de CHARTRES) Pierre AVELINE Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée Réf.931299

Ville : Gohory
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28160
Coordonnées : 48.163605, 1.213296
Total : 457 860€
Prix d'acquisition : 312 000€
Travaux : 120 900€
Valeur du bien : 432 900€
Frais de notaire : 24 960€
Coût estimé : 24 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 410m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 3166€/mois
Loyer annuel estimé : 37996€/an
Fourchette totale : 2538€ - 3951€/mois
Fourchette annuelle : 30454€ - 47407€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 266,53 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :519 275 €
Prix d'achat :312 000 €
Décote à l'achat :-207 275€ (-39.9%)
Marge achat-revente :61 415€ (11.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :457 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 287,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :137,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 424,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :228 314,06€
Coût de l'assurance :41 207,40€
Taxe foncière : 3 799,62€/an
Soit par mois : 316,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 166,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 741,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :425,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 410 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 410 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 51 fenêtres (estimation basée sur 410 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 présumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 140 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 140 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :120 900 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:12 300€
    Isolation combles: 410 m² × 30€/m² = 12300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:76 500€
    Fenêtres double vitrage: 51 fenêtres × 1500€/fenêtre = 76500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€/salle = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:8 400€
    Parquet flottant: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 140 m² × 20€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 100 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 166 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 996 €/an
Calcul : 3 166 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 457 860 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 648 €/an
Calcul : 137 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 120 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 142 081 €
Revenus locatifs : +37 996 €
Charges déductibles : -142 081 €
Résultat foncier Année 1 : -104 085 €(Déficit de 104 085 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 685 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 181 €/an
Revenus locatifs : +37 996 €
Charges déductibles : -21 181 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82684.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 312 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 202 800 €(65% de 312 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 375 €/an
Calcul : 202 800 € × 3,636% = 7 375 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 996 €142 096 €15 748 €-104 100 €21 400 €82 700 €82 700 €
238 756 €20 782 €15 334 €17 974 €--64 726 €
339 531 €20 354 €14 906 €19 177 €--45 549 €
440 322 €19 911 €14 463 €20 411 €--25 137 €
541 128 €19 451 €14 004 €21 677 €--3 460 €
641 951 €18 976 €13 528 €22 975 €---
742 790 €18 484 €13 036 €24 306 €---
843 646 €17 974 €12 526 €25 671 €---
944 519 €17 447 €11 999 €27 072 €---
1045 409 €16 900 €11 453 €28 509 €---
1146 317 €16 335 €10 887 €29 982 €---
1247 244 €15 749 €10 301 €31 494 €---
1348 188 €15 143 €9 695 €33 045 €---
1449 152 €14 515 €9 067 €34 637 €---
1550 135 €13 865 €8 418 €36 270 €---
1651 138 €13 193 €7 745 €37 945 €---
1752 161 €12 496 €7 048 €39 665 €---
1853 204 €11 775 €6 327 €41 429 €---
1954 268 €11 028 €5 580 €43 240 €---
2055 353 €10 255 €4 807 €45 099 €---
2156 460 €9 454 €4 006 €47 006 €---
2257 590 €8 625 €3 177 €48 965 €---
2358 741 €7 767 €2 319 €50 975 €---
2459 916 €6 878 €1 430 €53 038 €---
2561 115 €5 958 €510 €55 156 €---
TOTAL1 217 031 €485 412 €228 314 €731 619 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 731 619 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 996 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 979 €-6 420 €+14 399 €
2+7 979 €0 €+7 979 €
3+7 979 €0 €+7 979 €
4+7 979 €0 €+7 979 €
5+7 979 €0 €+7 979 €
6+7 979 €+5 854 €+2 125 €
7+7 979 €+7 292 €+687 €
8+7 979 €+7 701 €+278 €
9+7 979 €+8 122 €-143 €
10+7 979 €+8 553 €-574 €
11+7 979 €+8 995 €-1 016 €
12+7 979 €+9 448 €-1 469 €
13+7 979 €+9 914 €-1 935 €
14+7 979 €+10 391 €-2 412 €
15+7 979 €+10 881 €-2 902 €
16+7 979 €+11 384 €-3 405 €
17+7 979 €+11 899 €-3 920 €
18+7 979 €+12 429 €-4 450 €
19+7 979 €+12 972 €-4 993 €
20+7 979 €+13 530 €-5 551 €
21+7 979 €+14 102 €-6 123 €
22+7 979 €+14 689 €-6 710 €
23+7 979 €+15 292 €-7 313 €
24+7 979 €+15 911 €-7 932 €
25+7 979 €+16 547 €-8 568 €
Total+199 475 €+219 486 €+-20 011 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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