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Maison à vendre

VilleCudot (89)
Surface218m²
Coût Total233 032€
Loyer Annuel19 528€
Rentabilité8.38%
Cashflow/mois+260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 900 €
Surface : 218 m²
Prix au m² : 710,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

Maison sur la commune de Cudot entre Courtenay et Joigny sur jardin de 900m² avec dépendances. Venez faire l'acquisition de cette maison ancienne spacieuse de 218m² comprenant cuisine, salon de 44m² et séjour de 46m², wc. A l'étage 4 grandes chambres, salle de bains, wc séparé. Grenier au dessus Dépendances avec hangar idéal pour artisan ou activité professionnelle. Chauffage au bois mais également par chaudière à granulé. Poutres, tomettes, le charme de l'ancien!

Ville : Cudot
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89116
Coordonnées : 47.985231, 3.189815
Total : 233 032€
Prix d'acquisition : 154 900€
Travaux : 65 740€
Valeur du bien : 220 640€
Frais de notaire : 12 392€
Coût estimé : 12 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 218m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1627€/mois
Loyer annuel estimé : 19528€/an
Fourchette totale : 1290€ - 2052€/mois
Fourchette annuelle : 15485€ - 24626€/an
Rentabilité brute :8.38%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 341,28 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :292 398 €
Prix d'achat :154 900 €
Décote à l'achat :-137 498€ (-47.0%)
Marge achat-revente :59 366€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 032€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 138,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 204,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 387,88€
Coût de l'assurance :19 807,72€
Taxe foncière : 1 952,76€/an
Soit par mois : 162,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 627,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 366,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :260,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 218 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et chaudière à granulés
Quantité: 1 système pour 218 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 740 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 940€
    Isolation toiture/combles: 218 m² × 80€/m² = 17440€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine (12 m²) = 9500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 528 €/an
Calcul : 1 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 521 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 032 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 953 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 007 €
Revenus locatifs : +19 528 €
Charges déductibles : -76 007 €
Résultat foncier Année 1 : -56 479 €(Déficit de 56 479 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 267 €/an
Revenus locatifs : +19 528 €
Charges déductibles : -10 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 261 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35078.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 685 €(65% de 154 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 661 €/an
Calcul : 100 685 € × 3,636% = 3 661 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 528 €76 014 €7 529 €-56 486 €21 400 €35 086 €35 086 €
219 918 €10 070 €7 325 €9 848 €--25 239 €
320 317 €9 860 €7 115 €10 456 €--14 782 €
420 723 €9 643 €6 898 €11 080 €--3 703 €
521 137 €9 419 €6 674 €11 718 €---
621 560 €9 187 €6 442 €12 373 €---
721 991 €8 948 €6 202 €13 044 €---
822 431 €8 700 €5 955 €13 731 €---
922 880 €8 444 €5 699 €14 435 €---
1023 337 €8 180 €5 435 €15 157 €---
1123 804 €7 907 €5 162 €15 897 €---
1224 280 €7 625 €4 880 €16 655 €---
1324 766 €7 334 €4 589 €17 432 €---
1425 261 €7 033 €4 288 €18 228 €---
1525 766 €6 722 €3 977 €19 044 €---
1626 282 €6 401 €3 656 €19 881 €---
1726 807 €6 069 €3 324 €20 738 €---
1827 343 €5 726 €2 981 €21 618 €---
1927 890 €5 371 €2 626 €22 519 €---
2028 448 €5 005 €2 260 €23 443 €---
2129 017 €4 627 €1 882 €24 390 €---
2229 597 €4 236 €1 491 €25 361 €---
2330 189 €3 832 €1 087 €26 357 €---
2430 793 €3 415 €670 €27 378 €---
2531 409 €2 984 €239 €28 425 €---
TOTAL625 475 €242 755 €108 388 €382 720 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 382 720 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 528 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 101 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 101 €-6 420 €+10 521 €
2+4 101 €0 €+4 101 €
3+4 101 €0 €+4 101 €
4+4 101 €0 €+4 101 €
5+4 101 €+2 405 €+1 696 €
6+4 101 €+3 712 €+389 €
7+4 101 €+3 913 €+188 €
8+4 101 €+4 119 €-18 €
9+4 101 €+4 331 €-230 €
10+4 101 €+4 547 €-446 €
11+4 101 €+4 769 €-668 €
12+4 101 €+4 996 €-895 €
13+4 101 €+5 229 €-1 128 €
14+4 101 €+5 468 €-1 367 €
15+4 101 €+5 713 €-1 612 €
16+4 101 €+5 964 €-1 863 €
17+4 101 €+6 222 €-2 121 €
18+4 101 €+6 485 €-2 384 €
19+4 101 €+6 756 €-2 655 €
20+4 101 €+7 033 €-2 932 €
21+4 101 €+7 317 €-3 216 €
22+4 101 €+7 608 €-3 507 €
23+4 101 €+7 907 €-3 806 €
24+4 101 €+8 213 €-4 112 €
25+4 101 €+8 527 €-4 426 €
Total+102 525 €+114 816 €+-12 291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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