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Maison à vendre

VilleLarré (56)
Surface180m²
Coût Total264 800€
Loyer Annuel20 062€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 944,44 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 30/08/2026, 1 étage, Cave, Salon (total 22 m²), 6 chambres, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Exposition ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Maison de caractère à rénover au coeur de Larré (56)

Christian et Géraldine vous proposent d'acquérir un bien situé en plein centre-bourg de Larré, à proximité immédiate des commerces, services et écoles.

Cette maison offre une belle opportunité pour donner vie à un projet sur mesure. D'une belle superficie, elle se compose actuellement de 5 chambres, d'une cuisine, d'un salon et d'un séjour. La rénovation permettra de repenser les espaces selon vos envies et de valoriser pleinement les atouts de cette bâtisse.

Que vous soyez à la recherche d'un projet de rénovation pour votre famille ou d' un investissement locatif attractif, cette maison saura répondre à vos ambitions. N' hésitez pas à nous contacter pour plus d' informations ou organiser une visite !

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 4730.00 et 6450.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller SUBLIMONS MORBIHAN : Christian DUVAL Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 433301280

Ville : Larré
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56230
Coordonnées : 47.718748, -2.486865
Total : 264 800€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 81 200€
Valeur du bien : 251 200€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 9.29€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1672€/mois
Loyer annuel estimé : 20062€/an
Fourchette totale : 1316€ - 2124€/mois
Fourchette annuelle : 15795€ - 25482€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 201,4 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :396 251 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-226 251€ (-57.1%)
Marge achat-revente :131 451€ (33.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 322,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :77,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 400,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 043,78€
Coût de l'assurance :23 170,00€
Taxe foncière : 2 006,21€/an
Soit par mois : 167,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 671,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 567,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent des travaux importants
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 - Salon nécessite une rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 180 m²
Raison: Maison nécessite une vérification de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 200 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 800€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 900€ = 19800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation lourde chambres: 72 m² × 150€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 600€
    Mise à jour plomberie: 180 m² × 20€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Larré (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 062 €/an
Calcul : 1 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 800 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 232 €
Revenus locatifs : +20 062 €
Charges déductibles : -93 232 €
Résultat foncier Année 1 : -73 170 €(Déficit de 73 170 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 770 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 032 €/an
Revenus locatifs : +20 062 €
Charges déductibles : -12 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51770.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 062 €93 241 €9 108 €-73 179 €21 400 €51 779 €51 779 €
220 463 €11 802 €8 869 €8 662 €--43 117 €
320 873 €11 554 €8 621 €9 319 €--33 798 €
421 290 €11 297 €8 364 €9 993 €--23 805 €
521 716 €11 032 €8 099 €10 684 €--13 121 €
622 150 €10 757 €7 824 €11 393 €--1 728 €
722 593 €10 472 €7 539 €12 121 €---
823 045 €10 178 €7 245 €12 868 €---
923 506 €9 872 €6 939 €13 634 €---
1023 976 €9 557 €6 624 €14 420 €---
1124 456 €9 229 €6 296 €15 226 €---
1224 945 €8 891 €5 958 €16 054 €---
1325 444 €8 540 €5 607 €16 904 €---
1425 953 €8 177 €5 244 €17 775 €---
1526 472 €7 801 €4 868 €18 670 €---
1627 001 €7 412 €4 479 €19 589 €---
1727 541 €7 009 €4 076 €20 532 €---
1828 092 €6 592 €3 659 €21 500 €---
1928 654 €6 160 €3 227 €22 494 €---
2029 227 €5 713 €2 780 €23 514 €---
2129 811 €5 250 €2 317 €24 561 €---
2230 408 €4 770 €1 837 €25 637 €---
2331 016 €4 274 €1 341 €26 742 €---
2431 636 €3 760 €827 €27 876 €---
2532 269 €3 228 €295 €29 040 €---
TOTAL642 596 €286 569 €132 044 €356 027 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 213 €-6 420 €+10 633 €
2+4 213 €0 €+4 213 €
3+4 213 €0 €+4 213 €
4+4 213 €0 €+4 213 €
5+4 213 €0 €+4 213 €
6+4 213 €0 €+4 213 €
7+4 213 €+3 118 €+1 095 €
8+4 213 €+3 860 €+353 €
9+4 213 €+4 090 €+123 €
10+4 213 €+4 326 €-113 €
11+4 213 €+4 568 €-355 €
12+4 213 €+4 816 €-603 €
13+4 213 €+5 071 €-858 €
14+4 213 €+5 333 €-1 120 €
15+4 213 €+5 601 €-1 388 €
16+4 213 €+5 877 €-1 664 €
17+4 213 €+6 160 €-1 947 €
18+4 213 €+6 450 €-2 237 €
19+4 213 €+6 748 €-2 535 €
20+4 213 €+7 054 €-2 841 €
21+4 213 €+7 368 €-3 155 €
22+4 213 €+7 691 €-3 478 €
23+4 213 €+8 022 €-3 809 €
24+4 213 €+8 363 €-4 150 €
25+4 213 €+8 712 €-4 499 €
Total+105 325 €+106 808 €+-1 483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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