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Appartement 2 pièces 53 m²

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface53m²
Coût Total81 000€
Loyer Annuel7 794€
Rentabilité9.62%
Cashflow/mois+154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 415,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 53 m²

Centre-ville d'Alès - Appartement T2 de 53,23 m² - Dernier étage

Idéalement situé en plein coeur d'Alès, sur l'avenue Carnot, découvrez ce bel appartement T2 de 53,23 m², niché au 3? et dernier étage.

Vous serez immédiatement séduit par sa très belle vue dégagée ainsi que par son exposition plein sud, offrant une luminosité exceptionnelle tout au long de la journée.

L'appartement se compose d'une agréable pièce de vie avec salon-séjour spacieux et lumineux, ouverte sur une cuisine fonctionnelle. La partie nuit comprend une chambre confortable ainsi qu'une salle d'eau et des sanitaires.

Les prestations incluent : Exposition Sud Dernier étage Très belle vue dégagée Double vitrage PVC Cuisine ouverte Salon-séjour lumineux et spacieux Emplacement recherché en centre-ville Proximité immédiate des commerces, services et transports Cet appartement constitue une excellente opportunité pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif.

Prix : 75 000 € frais d'agence inclus charge vendeur.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-moi dès maintenant au [Coordonnées masquées]

Votre conseiller Qoridor : Matias Rouverol Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 979446382

Surface : 53 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.121400, 4.084160
Total : 81 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Valeur du bien : 75 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.74€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7794€/an
Fourchette totale : 516€ - 817€/mois
Fourchette annuelle : 6198€ - 9803€/an
Rentabilité brute :9.62%
Fourchette de rentabilité :7.65% - 12.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 468,09 €/m²
Basé sur :327 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 809 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-2 809€ (-3.6%)
Marge achat-revente :-3 191€ (-4.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :23,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 430,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 042,85€
Coût de l'assurance :7 087,50€
Taxe foncière : 779,44€/an
Soit par mois : 64,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 495,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Consommation énergie primaire et finale indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe A.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 794 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 3 887 €/an
Revenus locatifs : +7 794 €
Charges déductibles : -3 887 €
Résultat foncier : 3 908 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 794 €3 889 €2 826 €3 905 €---
27 950 €3 815 €2 753 €4 135 €---
38 109 €3 739 €2 676 €4 370 €---
48 271 €3 660 €2 597 €4 612 €---
58 437 €3 578 €2 515 €4 859 €---
68 606 €3 493 €2 430 €5 113 €---
78 778 €3 405 €2 342 €5 373 €---
88 953 €3 314 €2 251 €5 639 €---
99 132 €3 220 €2 157 €5 913 €---
109 315 €3 122 €2 059 €6 193 €---
119 501 €3 021 €1 958 €6 481 €---
129 691 €2 916 €1 853 €6 776 €---
139 885 €2 807 €1 744 €7 078 €---
1410 083 €2 694 €1 631 €7 388 €---
1510 284 €2 578 €1 515 €7 707 €---
1610 490 €2 457 €1 394 €8 033 €---
1710 700 €2 332 €1 269 €8 368 €---
1810 914 €2 202 €1 139 €8 712 €---
1911 132 €2 068 €1 005 €9 064 €---
2011 355 €1 929 €866 €9 426 €---
2111 582 €1 785 €722 €9 797 €---
2211 814 €1 636 €573 €10 178 €---
2312 050 €1 481 €418 €10 569 €---
2412 291 €1 321 €258 €10 970 €---
2512 537 €1 155 €92 €11 382 €---
TOTAL249 656 €67 616 €41 043 €182 039 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 637 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 637 €+1 172 €+465 €
2+1 637 €+1 240 €+397 €
3+1 637 €+1 311 €+326 €
4+1 637 €+1 383 €+254 €
5+1 637 €+1 458 €+179 €
6+1 637 €+1 534 €+103 €
7+1 637 €+1 612 €+25 €
8+1 637 €+1 692 €-55 €
9+1 637 €+1 774 €-137 €
10+1 637 €+1 858 €-221 €
11+1 637 €+1 944 €-307 €
12+1 637 €+2 033 €-396 €
13+1 637 €+2 123 €-486 €
14+1 637 €+2 217 €-580 €
15+1 637 €+2 312 €-675 €
16+1 637 €+2 410 €-773 €
17+1 637 €+2 510 €-873 €
18+1 637 €+2 614 €-977 €
19+1 637 €+2 719 €-1 082 €
20+1 637 €+2 828 €-1 191 €
21+1 637 €+2 939 €-1 302 €
22+1 637 €+3 053 €-1 416 €
23+1 637 €+3 171 €-1 534 €
24+1 637 €+3 291 €-1 654 €
25+1 637 €+3 415 €-1 778 €
Total+40 925 €+54 612 €+-13 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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