Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Apprtment T3 en bon état

VilleThorame-Haute (04)
Surface42.56m²
Coût Total99 612€
Loyer Annuel5 011€
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 900 €
Surface : 42.56 m²
Prix au m² : 1 360,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

EXCLUSTITE. THORAME HAUTE. Appartement T3 joliment aménagé. 4/6 couchages possibles. 42 m2 environ. Exposé sud et donnant sur une rue calme. Venez profiter du ski, lac, randos, vélo, pêche, nature,... Toutes les joies du Verdon sans attendre ! Cave privative et local à ski commun. Immeuble de 7 appartements. Charges : seulement 120 EUR/ an. Ref 1700 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://verdon-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Thorame-Haute
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04170
Coordonnées : 44.097884, 6.558507
Total : 99 612€
Prix d'acquisition : 57 900€
Travaux : 37 080€
Valeur du bien : 94 980€
Frais de notaire : 4 632€
Coût estimé : 4 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42.56m²
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 13.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 418€/mois
Loyer annuel estimé : 5011€/an
Fourchette totale : 310€ - 562€/mois
Fourchette annuelle : 3724€ - 6741€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :3.74% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 648,69 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :70 168 €
Prix d'achat :57 900 €
Décote à l'achat :-12 268€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-29 444€ (-42.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 612€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 527,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 992,35€
Coût de l'assurance :8 716,05€
Taxe foncière : 501,07€/an
Soit par mois : 41,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 417,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 579,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42.56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - éléments datés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 080 €(871 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thorame-Haute (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 011 €/an
Calcul : 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 612 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 501 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 492 €
Revenus locatifs : +5 011 €
Charges déductibles : -41 492 €
Résultat foncier Année 1 : -36 482 €(Déficit de 36 482 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 082 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 412 €/an
Revenus locatifs : +5 011 €
Charges déductibles : -4 412 €
Résultat foncier Années 2+ : 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15081.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 635 €(65% de 57 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 369 €/an
Calcul : 37 635 € × 3,636% = 1 369 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 011 €41 496 €3 446 €-36 485 €21 400 €15 085 €15 085 €
25 111 €4 325 €3 356 €785 €--14 300 €
35 213 €4 232 €3 262 €981 €--13 318 €
45 317 €4 135 €3 165 €1 182 €--12 136 €
55 424 €4 035 €3 065 €1 389 €--10 747 €
65 532 €3 931 €2 961 €1 601 €--9 146 €
75 643 €3 824 €2 854 €1 819 €--7 327 €
85 756 €3 712 €2 742 €2 044 €--5 283 €
95 871 €3 597 €2 627 €2 274 €--3 009 €
105 988 €3 477 €2 508 €2 511 €--498 €
116 108 €3 354 €2 384 €2 754 €---
126 230 €3 226 €2 256 €3 004 €---
136 355 €3 093 €2 123 €3 262 €---
146 482 €2 956 €1 986 €3 526 €---
156 611 €2 814 €1 844 €3 798 €---
166 744 €2 666 €1 697 €4 077 €---
176 879 €2 514 €1 544 €4 365 €---
187 016 €2 356 €1 386 €4 660 €---
197 156 €2 192 €1 223 €4 964 €---
207 300 €2 023 €1 053 €5 276 €---
217 446 €1 848 €878 €5 598 €---
227 595 €1 666 €696 €5 928 €---
237 746 €1 478 €508 €6 268 €---
247 901 €1 283 €314 €6 618 €---
258 059 €1 082 €112 €6 978 €---
TOTAL160 493 €111 315 €49 992 €49 178 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 052 €-6 420 €+7 472 €
2+1 052 €0 €+1 052 €
3+1 052 €0 €+1 052 €
4+1 052 €0 €+1 052 €
5+1 052 €0 €+1 052 €
6+1 052 €0 €+1 052 €
7+1 052 €0 €+1 052 €
8+1 052 €0 €+1 052 €
9+1 052 €0 €+1 052 €
10+1 052 €0 €+1 052 €
11+1 052 €+677 €+375 €
12+1 052 €+901 €+151 €
13+1 052 €+978 €+74 €
14+1 052 €+1 058 €-6 €
15+1 052 €+1 139 €-87 €
16+1 052 €+1 223 €-171 €
17+1 052 €+1 309 €-257 €
18+1 052 €+1 398 €-346 €
19+1 052 €+1 489 €-437 €
20+1 052 €+1 583 €-531 €
21+1 052 €+1 679 €-627 €
22+1 052 €+1 779 €-727 €
23+1 052 €+1 880 €-828 €
24+1 052 €+1 985 €-933 €
25+1 052 €+2 093 €-1 041 €
Total+26 300 €+14 753 €+11 547 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →