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Maison d'invesstissement

VilleMontluçon (03)
Surface94m²
Coût Total135 500€
Loyer Annuel9 190€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 819,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 94 m², 4 pièces, 3 chambres, Terrasse, 120 m² de terrain, Cave, 2 salles de douche, Frais d'agences inclus : 4,76% du prix

Référence : 42050 !!

Maison mitoyenne à rénover, idéale pour investisseur ou famille cherchant du potentiel . D'une surface d'environ 94 m², cette bâtisse datant de 1949 offre 3 chambres et un séjour lumineux, répartis sur 3 niveaux, avec sous-sol complet . DPE : D/B.

Au rez-de-chaussée : séjour et cuisine semi-ouverte ouvrant sur une petite cour intérieure. Au 1er : une chambre spacieuse (~19 m²) avec placard et salle d'eau, plus accès à une maisonnette à remettre au goût du jour (chambre ~10 m², pièce ~6 m² + WC ). Au 2e : une deuxième chambre d'environ 14 m². Plusieurs travaux de rénovation à prévoir pour un superbe résultat.

Emplacement pratique : proche d'une école et des transports en commun , facilitant la vie quotidienne. Façade rénovée récemment, double vitrage et pompe à chaleur installée il y a deux ans .

Prix : 77 000 EUR. Opportunité intéressante pour rénovation et mise en location ou résidence principale — contactez-nous pour visiter ! Référence agence : 0000

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.342965, 2.609806
Total : 135 500€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 52 340€
Valeur du bien : 129 340€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9190€/an
Fourchette totale : 595€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 7136€ - 11835€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 117,65 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 059 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-28 059€ (-26.7%)
Marge achat-revente :-30 441€ (-29.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :49,68€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 724,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 915,05€
Coût de l'assurance :14 905,00€
Taxe foncière : 919,03€/an
Soit par mois : 76,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 765,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur installée
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réparation des surfaces abîmées
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 340 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 640€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 60€/m² = 5640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système pompe à chaleur: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde 3 chambres: 50 m² × 150€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 190 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 616 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 500 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 471 €
Revenus locatifs : +9 190 €
Charges déductibles : -58 471 €
Résultat foncier Année 1 : -49 281 €(Déficit de 49 281 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 881 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 131 €/an
Revenus locatifs : +9 190 €
Charges déductibles : -6 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 059 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27880.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 190 €58 475 €4 620 €-49 285 €21 400 €27 885 €27 885 €
29 374 €6 013 €4 498 €3 361 €--24 524 €
39 562 €5 887 €4 372 €3 674 €--20 850 €
49 753 €5 757 €4 242 €3 996 €--16 854 €
59 948 €5 622 €4 106 €4 326 €--12 528 €
610 147 €5 482 €3 967 €4 665 €--7 863 €
710 350 €5 337 €3 822 €5 013 €--2 850 €
810 557 €5 187 €3 672 €5 370 €---
910 768 €5 032 €3 517 €5 736 €---
1010 983 €4 872 €3 356 €6 112 €---
1111 203 €4 706 €3 190 €6 497 €---
1211 427 €4 534 €3 018 €6 893 €---
1311 656 €4 356 €2 840 €7 300 €---
1411 889 €4 171 €2 656 €7 717 €---
1512 126 €3 981 €2 465 €8 146 €---
1612 369 €3 783 €2 268 €8 586 €---
1712 616 €3 579 €2 064 €9 037 €---
1812 869 €3 367 €1 852 €9 501 €---
1913 126 €3 149 €1 633 €9 977 €---
2013 389 €2 922 €1 407 €10 467 €---
2113 656 €2 688 €1 172 €10 969 €---
2213 929 €2 445 €930 €11 485 €---
2314 208 €2 194 €678 €12 014 €---
2414 492 €1 934 €418 €12 559 €---
2514 782 €1 665 €149 €13 118 €---
TOTAL294 369 €157 136 €66 915 €137 233 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 233 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 930 €-6 420 €+8 350 €
2+1 930 €0 €+1 930 €
3+1 930 €0 €+1 930 €
4+1 930 €0 €+1 930 €
5+1 930 €0 €+1 930 €
6+1 930 €0 €+1 930 €
7+1 930 €0 €+1 930 €
8+1 930 €+756 €+1 174 €
9+1 930 €+1 721 €+209 €
10+1 930 €+1 833 €+97 €
11+1 930 €+1 949 €-19 €
12+1 930 €+2 068 €-138 €
13+1 930 €+2 190 €-260 €
14+1 930 €+2 315 €-385 €
15+1 930 €+2 444 €-514 €
16+1 930 €+2 576 €-646 €
17+1 930 €+2 711 €-781 €
18+1 930 €+2 850 €-920 €
19+1 930 €+2 993 €-1 063 €
20+1 930 €+3 140 €-1 210 €
21+1 930 €+3 291 €-1 361 €
22+1 930 €+3 445 €-1 515 €
23+1 930 €+3 604 €-1 674 €
24+1 930 €+3 768 €-1 838 €
25+1 930 €+3 935 €-2 005 €
Total+48 250 €+41 170 €+7 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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