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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAubergenville (78)
Surface45m²
Coût Total143 040€
Loyer Annuel10 085€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 2 066,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans résidence bien tenue, à proximité des écoles, appartement F2 composé d'une entrée avec placard, d'un séjour avec balcon vue sur parc, d'une cuisine avec coin cellier, d'une salle de bains avec wc et d'une chambre.Cave individuelle et chauffage collectif.

Ville : Aubergenville
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78410
Coordonnées : 48.961794, 1.847897
Total : 143 040€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 42 600€
Valeur du bien : 135 600€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 18.68€/m²/mois
Fourchette : 16.02€ - 21.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 840€/mois
Loyer annuel estimé : 10085€/an
Fourchette totale : 721€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 8652€ - 11755€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 848,48 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 182 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :+9 818€ (+11.8%)
Marge achat-revente :-59 858€ (-72.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :708,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 750,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 493,04€
Coût de l'assurance :12 516,00€
Taxe foncière : 1 008,49€/an
Soit par mois : 84,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 840,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'un chauffage individuel à basse consommation
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 45 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état à améliorer
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600 €(947 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres:900€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 540€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubergenville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 840 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 085 €/an
Calcul : 840 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 802 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 008 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 911 €
Revenus locatifs : +10 085 €
Charges déductibles : -48 911 €
Résultat foncier Année 1 : -38 826 €(Déficit de 38 826 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 426 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 311 €/an
Revenus locatifs : +10 085 €
Charges déductibles : -6 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17425.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 085 €48 915 €4 806 €-38 830 €21 400 €17 430 €17 430 €
210 287 €6 188 €4 679 €4 099 €--13 331 €
310 492 €6 056 €4 546 €4 437 €--8 895 €
410 702 €5 919 €4 410 €4 783 €--4 111 €
510 916 €5 778 €4 269 €5 139 €---
611 135 €5 632 €4 122 €5 503 €---
711 357 €5 480 €3 971 €5 877 €---
811 584 €5 324 €3 815 €6 261 €---
911 816 €5 162 €3 653 €6 654 €---
1012 052 €4 995 €3 485 €7 058 €---
1112 293 €4 821 €3 312 €7 472 €---
1212 539 €4 642 €3 133 €7 897 €---
1312 790 €4 457 €2 948 €8 333 €---
1413 046 €4 265 €2 756 €8 781 €---
1513 307 €4 067 €2 557 €9 240 €---
1613 573 €3 861 €2 352 €9 712 €---
1713 844 €3 649 €2 140 €10 195 €---
1814 121 €3 429 €1 920 €10 692 €---
1914 404 €3 202 €1 693 €11 202 €---
2014 692 €2 967 €1 458 €11 725 €---
2114 986 €2 724 €1 214 €12 262 €---
2215 285 €2 472 €963 €12 813 €---
2315 591 €2 212 €702 €13 379 €---
2415 903 €1 942 €433 €13 961 €---
2516 221 €1 664 €155 €14 557 €---
TOTAL323 024 €149 821 €69 493 €173 202 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 118 €-6 420 €+8 538 €
2+2 118 €0 €+2 118 €
3+2 118 €0 €+2 118 €
4+2 118 €0 €+2 118 €
5+2 118 €+308 €+1 810 €
6+2 118 €+1 651 €+467 €
7+2 118 €+1 763 €+355 €
8+2 118 €+1 878 €+240 €
9+2 118 €+1 996 €+122 €
10+2 118 €+2 117 €+1 €
11+2 118 €+2 242 €-124 €
12+2 118 €+2 369 €-251 €
13+2 118 €+2 500 €-382 €
14+2 118 €+2 634 €-516 €
15+2 118 €+2 772 €-654 €
16+2 118 €+2 914 €-796 €
17+2 118 €+3 059 €-941 €
18+2 118 €+3 208 €-1 090 €
19+2 118 €+3 361 €-1 243 €
20+2 118 €+3 517 €-1 399 €
21+2 118 €+3 679 €-1 561 €
22+2 118 €+3 844 €-1 726 €
23+2 118 €+4 014 €-1 896 €
24+2 118 €+4 188 €-2 070 €
25+2 118 €+4 367 €-2 249 €
Total+52 950 €+51 961 €+989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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