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4 Plateaux à rénover, certains avec terrasse

VilleVoulte-sur-Rhône (07)
Surface58m²
Coût Total92 060€
Loyer Annuel8 027€
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 47 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 810,34 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Résidence l'ANTIQUAIRE: Dans un immeuble rénové (Toiture neuve, Caves, Rampes d'escalier, électricité des communs, etc...) choisissez l'un des 4 appartements à rénover avec cave. Sous forme de plateau (Eau, Eaux usée, ENEDIS à disposition) vous disposerez d'un beau potentiel pour un projet personnalisé. Possibilité de projet sur demande.

  • RDC 58 m² - 47 000€ (Photos 1 et 2)
  • RDC 39 m² - 35 000€
  • 1er étage 43 m² - 43 000€ (Photo 3)
  • 1er étage 75 m² avec terrasse - 68 000€

Non soumis au DPE. Une belle opportunité pour les amateurs de projets de rénovation ! Contactez moi pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Ville : Voulte-sur-Rhône
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07800
Coordonnées : 44.799750, 4.778900
Total : 92 060€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 41 300€
Valeur du bien : 88 300€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 11.53€/m²/mois
Fourchette : 9.28€ - 14.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8027€/an
Fourchette totale : 538€ - 832€/mois
Fourchette annuelle : 6457€ - 9978€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 133,73 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 756 €
Prix d'achat :47 000 €
Décote à l'achat :-18 756€ (-28.5%)
Marge achat-revente :-26 304€ (-40.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :453,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 480,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 990,41€
Coût de l'assurance :8 055,25€
Taxe foncière : 802,68€/an
Soit par mois : 66,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 668,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 547,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage obsolète.
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10.5 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris la peinture, le revêtement de sol et la réparation des murs.
Quantité: salon complet (environ 17.5 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres, y compris le revêtement de sol, la peinture et la réfection de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 300 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 10.5 m² × 800€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 500€
    Rénovation complète salon: 17.5 m² × 200€/m² = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Voulte-sur-Rhône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 027 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 045 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 060 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 803 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 469 €
Revenus locatifs : +8 027 €
Charges déductibles : -45 469 €
Résultat foncier Année 1 : -37 443 €(Déficit de 37 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 043 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 169 €/an
Revenus locatifs : +8 027 €
Charges déductibles : -4 169 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 857 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16042.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 027 €45 472 €3 047 €-37 446 €21 400 €16 046 €16 046 €
28 187 €4 091 €2 966 €4 096 €--11 949 €
38 351 €4 007 €2 882 €4 344 €--7 605 €
48 518 €3 920 €2 795 €4 599 €--3 006 €
58 688 €3 830 €2 705 €4 859 €---
68 862 €3 736 €2 611 €5 126 €---
79 039 €3 640 €2 515 €5 399 €---
89 220 €3 541 €2 416 €5 680 €---
99 405 €3 438 €2 313 €5 967 €---
109 593 €3 331 €2 206 €6 262 €---
119 785 €3 221 €2 096 €6 564 €---
129 980 €3 107 €1 982 €6 873 €---
1310 180 €2 990 €1 865 €7 190 €---
1410 383 €2 868 €1 743 €7 516 €---
1510 591 €2 742 €1 617 €7 849 €---
1610 803 €2 612 €1 487 €8 191 €---
1711 019 €2 477 €1 352 €8 542 €---
1811 239 €2 338 €1 213 €8 901 €---
1911 464 €2 194 €1 069 €9 270 €---
2011 693 €2 046 €921 €9 648 €---
2111 927 €1 892 €767 €10 036 €---
2212 166 €1 733 €608 €10 433 €---
2312 409 €1 568 €443 €10 841 €---
2412 657 €1 398 €273 €11 259 €---
2512 911 €1 222 €97 €11 688 €---
TOTAL257 100 €113 413 €43 990 €143 687 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 687 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 686 €-6 420 €+8 106 €
2+1 686 €0 €+1 686 €
3+1 686 €0 €+1 686 €
4+1 686 €0 €+1 686 €
5+1 686 €+556 €+1 130 €
6+1 686 €+1 538 €+148 €
7+1 686 €+1 620 €+66 €
8+1 686 €+1 704 €-18 €
9+1 686 €+1 790 €-104 €
10+1 686 €+1 878 €-192 €
11+1 686 €+1 969 €-283 €
12+1 686 €+2 062 €-376 €
13+1 686 €+2 157 €-471 €
14+1 686 €+2 255 €-569 €
15+1 686 €+2 355 €-669 €
16+1 686 €+2 457 €-771 €
17+1 686 €+2 563 €-877 €
18+1 686 €+2 670 €-984 €
19+1 686 €+2 781 €-1 095 €
20+1 686 €+2 894 €-1 208 €
21+1 686 €+3 011 €-1 325 €
22+1 686 €+3 130 €-1 444 €
23+1 686 €+3 252 €-1 566 €
24+1 686 €+3 378 €-1 692 €
25+1 686 €+3 506 €-1 820 €
Total+42 150 €+43 106 €+-956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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