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Maison - 4 pièce(s) - 65 m²

VilleDorat (87)
Surface65m²
Coût Total98 180€
Loyer Annuel5 361€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 784,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Fabrice COUTURAUD vous propose: Sur la commune du DORAT, à proximité des commerces et des écoles maison de ville mitoyenne de 65M2 sur un terrain de 110M2. Elle se compose au rdc d'une pièce de vie 21M2 avec coin cuisine sa cheminée avec insert, une buanderie, une salle d'eau et un wc séparé. À l'étage 3 chambres dont deux en enfilades, de 10 à 12M2. Chauffage électrique, menuiserie bois avec survitrage, tout à l'égout. Petit jardinet.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Fabrice COUTURAUD mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Limoges sous le numéro 850822164, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 65
  • Surface totale : 65
  • Nb. de pièces : 4
Ville : Dorat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87210
Coordonnées : 46.210004, 1.069120
Total : 98 180€
Prix d'acquisition : 51 000€
Travaux : 43 100€
Valeur du bien : 94 100€
Frais de notaire : 4 080€
Coût estimé : 4 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 447€/mois
Loyer annuel estimé : 5361€/an
Fourchette totale : 344€ - 581€/mois
Fourchette annuelle : 4125€ - 6968€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :375 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :24 375 €
Prix d'achat :51 000 €
Décote à l'achat :+26 625€ (+109.2%)
Marge achat-revente :-73 805€ (-302.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :39,27€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 536,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 016,99€
Coût de l'assurance :11 781,60€
Taxe foncière : 536,12€/an
Soit par mois : 44,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 446,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 383 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol dans l'entrée/couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessite travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 100 €(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 900€
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Entrée - Rénovation:200€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dorat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 361 €/an
Calcul : 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 180 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 536 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 608 €
Revenus locatifs : +5 361 €
Charges déductibles : -47 608 €
Résultat foncier Année 1 : -42 247 €(Déficit de 42 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 508 €/an
Revenus locatifs : +5 361 €
Charges déductibles : -4 508 €
Résultat foncier Années 2+ : 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20846.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 150 €(65% de 51 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 205 €/an
Calcul : 33 150 € × 3,636% = 1 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 361 €47 611 €3 504 €-42 250 €21 400 €20 850 €20 850 €
25 468 €4 421 €3 413 €1 048 €--19 802 €
35 578 €4 327 €3 320 €1 251 €--18 551 €
45 689 €4 230 €3 222 €1 460 €--17 092 €
55 803 €4 129 €3 122 €1 674 €--15 418 €
65 919 €4 025 €3 017 €1 895 €--13 523 €
76 038 €3 916 €2 909 €2 121 €--11 402 €
86 158 €3 804 €2 797 €2 354 €--9 047 €
96 282 €3 688 €2 680 €2 594 €--6 453 €
106 407 €3 567 €2 560 €2 840 €--3 613 €
116 535 €3 442 €2 434 €3 094 €--519 €
126 666 €3 312 €2 305 €3 354 €---
136 799 €3 178 €2 170 €3 622 €---
146 935 €3 038 €2 031 €3 897 €---
157 074 €2 894 €1 886 €4 180 €---
167 216 €2 744 €1 737 €4 472 €---
177 360 €2 589 €1 581 €4 771 €---
187 507 €2 428 €1 420 €5 079 €---
197 657 €2 261 €1 253 €5 396 €---
207 810 €2 088 €1 080 €5 723 €---
217 967 €1 908 €901 €6 058 €---
228 126 €1 722 €715 €6 403 €---
238 288 €1 530 €522 €6 759 €---
248 454 €1 330 €322 €7 124 €---
258 623 €1 122 €115 €7 501 €---
TOTAL171 722 €119 302 €51 017 €52 420 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 420 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 361 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 126 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 126 €-6 420 €+7 546 €
2+1 126 €0 €+1 126 €
3+1 126 €0 €+1 126 €
4+1 126 €0 €+1 126 €
5+1 126 €0 €+1 126 €
6+1 126 €0 €+1 126 €
7+1 126 €0 €+1 126 €
8+1 126 €0 €+1 126 €
9+1 126 €0 €+1 126 €
10+1 126 €0 €+1 126 €
11+1 126 €0 €+1 126 €
12+1 126 €+1 006 €+120 €
13+1 126 €+1 087 €+39 €
14+1 126 €+1 169 €-43 €
15+1 126 €+1 254 €-128 €
16+1 126 €+1 341 €-215 €
17+1 126 €+1 431 €-305 €
18+1 126 €+1 524 €-398 €
19+1 126 €+1 619 €-493 €
20+1 126 €+1 717 €-591 €
21+1 126 €+1 817 €-691 €
22+1 126 €+1 921 €-795 €
23+1 126 €+2 028 €-902 €
24+1 126 €+2 137 €-1 011 €
25+1 126 €+2 250 €-1 124 €
Total+28 150 €+15 882 €+12 268 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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