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Appartement à vendre

VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface46
Coût Total114 000
Loyer Annuel11 537
Rentabilité10.12%
Cashflow/mois+267
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 2 173,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Toilettes dans la salle de bains

Appartement 2 pièces d’environ 46 m², situé au 1er étage d’une copropriété sans ascenseur, à Garges-lès-Gonesse, rue Charles Garnier, à proximité des transports, de la gare de Sarcelles et de plusieurs lignes de bus. Il se compose d’une entrée, d’un séjour, d’une cuisine indépendante, d’une chambre, d’une salle de bains avec WC ainsi que d’un espace de rangement type cagibi.

Cet appartement offre une distribution fonctionnelle et de beaux volumes, constituant une belle opportunité pour un projet de résidence principale ou d’investissement. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, notamment au niveau des sols et des tapisseries.

N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations ou pour organiser une visite !

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.971960, 2.396678
Total : 114 000
Prix d'acquisition : 100 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 106 000
Frais de notaire : 8 000
Coût estimé : 8 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46
Loyer prédit : 20.90€/m²/mois
Fourchette : 16.82€ - 25.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11537€/an
Fourchette totale : 774€ - 1194€/mois
Fourchette annuelle : 9287€ - 14332€/an
Rentabilité brute :10.12%
Fourchette de rentabilité :8.15% - 12.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 153,85 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 077
Prix d'achat :100 000
Décote à l'achat :+923 (+0.9%)
Marge achat-revente :-14 923€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 597,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 384,55
Coût de l'assurance :9 975,00
Taxe foncière : 1 153,68€/an
Soit par mois : 96,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 961,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :267,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 537 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 000 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 379
Revenus locatifs : +11 537
Charges déductibles : -11 379
Résultat foncier Année 1 : 157

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 379 €/an
Revenus locatifs : +11 537
Charges déductibles : -5 379
Résultat foncier Années 2+ : 6 157 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 53711 3833 830154---
211 7685 2813 7296 486---
312 0035 1763 6236 827---
412 2435 0673 5157 176---
512 4884 9553 4027 533---
612 7384 8383 2867 899---
712 9924 7183 1658 275---
813 2524 5933 0408 659---
913 5174 4642 9119 053---
1013 7884 3312 7789 457---
1114 0634 1922 6409 871---
1214 3454 0502 49710 295---
1314 6313 9022 34910 730---
1414 9243 7492 19611 175---
1515 2233 5912 03811 632---
1615 5273 4271 87512 100---
1715 8383 2581 70512 579---
1816 1543 0831 53013 071---
1916 4772 9021 34913 576---
2016 8072 7141 16214 092---
2117 1432 52196814 622---
2217 4862 32076715 166---
2317 8362 11356015 723---
2418 1921 89834516 294---
2518 5561 67612316 880---
TOTAL369 527100 20255 385269 3250Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 325
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 423+46+2 377
2+2 423+1 946+477
3+2 423+2 048+375
4+2 423+2 153+270
5+2 423+2 260+163
6+2 423+2 370+53
7+2 423+2 482-59
8+2 423+2 598-175
9+2 423+2 716-293
10+2 423+2 837-414
11+2 423+2 961-538
12+2 423+3 088-665
13+2 423+3 219-796
14+2 423+3 353-930
15+2 423+3 489-1 066
16+2 423+3 630-1 207
17+2 423+3 774-1 351
18+2 423+3 921-1 498
19+2 423+4 073-1 650
20+2 423+4 228-1 805
21+2 423+4 387-1 964
22+2 423+4 550-2 127
23+2 423+4 717-2 294
24+2 423+4 888-2 465
25+2 423+5 064-2 641
Total+60 575+80 798+-20 223
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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