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Appartement 4 pièces 140 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface140m²
Coût Total157 420€
Loyer Annuel14 861€
Rentabilité9.44%
Cashflow/mois+177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 671,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 140 m² - EXCLUSIVITE FONCIA DUPLEX MONTAUD

Sylvia JACQUEMONT, votre consultante immobilier dédiée O6 50 25 95 73 Vous propose:

Rue de Montaud, Proximité école cité du Design, Tezenas du Montcel.

Situé au 3eme et dernier étage, lumineux duplex de 99m2 carrez (140m2 au sol)

Il est composé:

D'une entrée, cuisine avec cellier, séjour, salle à manger, 2 chambres, salle de bain.

A l' étage, une chambre, un espace bureau, une salle d'eau.

Caractéristiques: -Double vitrage PVC -Chauffage individuel par chaudière Gaz -DPE F

Travaux à prévoir.

Renseignements/ visites Mme JACQUEMONT Sylvia O6.50.25.95.73.

RETROUVEZ L ENSEMBLE DE NOS ANNONCES SUR NOTRE SITE FONCIA Référence annonce : 00397641 Date de réalisation du diagnostic : 17/10/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 12 Charges prévisionnelles annuelles : 1408 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 640 € et 3 610 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.447832, 4.381871
Total : 157 420€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 55 900€
Valeur du bien : 149 900€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1238€/mois
Loyer annuel estimé : 14861€/an
Fourchette totale : 919€ - 1670€/mois
Fourchette annuelle : 11023€ - 20037€/an
Rentabilité brute :9.44%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 12.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :45,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 971,43€
Coût de l'assurance :13 774,25€
Taxe foncière : 1 486,14€/an
Soit par mois : 123,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 117,33€/mois
Soit par an : 1 407,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 238,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 061,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :176,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE F mentionné explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel actuel
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: entrée complète
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 900 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:15 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1100€ = 15400€, Main d'œuvre: incluse dans le prix des fenêtres
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Autres pièces:600€
    Peinture entrée: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 238 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 861 €/an
Calcul : 1 238 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 190 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 420 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 486 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 408 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 535 €
Revenus locatifs : +14 861 €
Charges déductibles : -64 535 €
Résultat foncier Année 1 : -49 674 €(Déficit de 49 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 635 €/an
Revenus locatifs : +14 861 €
Charges déductibles : -8 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 226 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28274.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 861 €64 541 €5 195 €-49 679 €21 400 €28 279 €28 279 €
215 159 €8 501 €5 056 €6 657 €--21 622 €
315 462 €8 358 €4 913 €7 104 €--14 518 €
415 771 €8 209 €4 764 €7 562 €--6 956 €
516 086 €8 055 €4 610 €8 031 €---
616 408 €7 896 €4 451 €8 512 €---
716 736 €7 732 €4 287 €9 004 €---
817 071 €7 562 €4 117 €9 509 €---
917 413 €7 387 €3 942 €10 026 €---
1017 761 €7 205 €3 760 €10 556 €---
1118 116 €7 017 €3 572 €11 099 €---
1218 478 €6 823 €3 378 €11 655 €---
1318 848 €6 622 €3 177 €12 225 €---
1419 225 €6 415 €2 970 €12 810 €---
1519 609 €6 200 €2 755 €13 409 €---
1620 002 €5 979 €2 533 €14 023 €---
1720 402 €5 749 €2 304 €14 652 €---
1820 810 €5 512 €2 067 €15 297 €---
1921 226 €5 267 €1 822 €15 959 €---
2021 650 €5 013 €1 568 €16 637 €---
2122 083 €4 751 €1 306 €17 332 €---
2222 525 €4 480 €1 035 €18 045 €---
2322 975 €4 200 €755 €18 775 €---
2423 435 €3 911 €465 €19 524 €---
2523 904 €3 611 €166 €20 293 €---
TOTAL476 015 €216 998 €74 971 €259 017 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 017 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 121 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 121 €-6 420 €+9 541 €
2+3 121 €0 €+3 121 €
3+3 121 €0 €+3 121 €
4+3 121 €0 €+3 121 €
5+3 121 €+323 €+2 798 €
6+3 121 €+2 554 €+567 €
7+3 121 €+2 701 €+420 €
8+3 121 €+2 853 €+268 €
9+3 121 €+3 008 €+113 €
10+3 121 €+3 167 €-46 €
11+3 121 €+3 330 €-209 €
12+3 121 €+3 497 €-376 €
13+3 121 €+3 668 €-547 €
14+3 121 €+3 843 €-722 €
15+3 121 €+4 023 €-902 €
16+3 121 €+4 207 €-1 086 €
17+3 121 €+4 396 €-1 275 €
18+3 121 €+4 589 €-1 468 €
19+3 121 €+4 788 €-1 667 €
20+3 121 €+4 991 €-1 870 €
21+3 121 €+5 200 €-2 079 €
22+3 121 €+5 413 €-2 292 €
23+3 121 €+5 633 €-2 512 €
24+3 121 €+5 857 €-2 736 €
25+3 121 €+6 088 €-2 967 €
Total+78 025 €+77 705 €+320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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