Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Axe A31 ! Idéal premier achat ! Au calme !

VilleBouxières-aux-Dames (54)
Surface105m²
Coût Total173 550€
Loyer Annuel12 049€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 380,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À découvrir à Bouxières-aux-Dames, bel appartement de 105 m² offrant de beaux volumes, une excellente luminosité et un cadre agréable.

Vous serez séduit par sa belle pièce de vie spacieuse et lumineuse, bénéficiant d’un accès direct à un agréable extérieur avec une très belle vue, idéal pour profiter des beaux jours.

L’appartement dispose actuellement d’une chambre, avec la possibilité d’en créer une seconde. Des travaux sont à prévoir pour cet aménagement, avec devis à l’appui.

La spacieuse cuisine, fonctionnelle et agréable, bénéficie quant à elle d’un accès direct à un balcon.

Le bien comprend également :

  • Une salle de bain
  • WC
  • Une buanderie-dressing
  • De nombreux espaces permettant de profiter pleinement des 105 m²

Les + du bien

105 m² et de beaux volumes Pièce de vie lumineuse et spacieuse Extérieur avec très belle vue Balcon accessible depuis la cuisine Possibilité de créer une 2 ème chambre Syndic bénévole

Une visite virtuelle est mise à disposition pour mieux se projeter !

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 4 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 550 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 145 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Alexandre UHRY, Tél. : 0649539518, E-mail : alexandre.uhry@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NANCY sous le numéro 825 074 693 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Bouxières-aux-Dames
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54136
Coordonnées : 48.750478, 6.164096
Total : 173 550€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 16 950€
Valeur du bien : 161 950€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 9.56€/m²/mois
Fourchette : 7.93€ - 11.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1004€/mois
Loyer annuel estimé : 12049€/an
Fourchette totale : 833€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 9997€ - 14521€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 700,69 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 572 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-33 572€ (-18.8%)
Marge achat-revente :5 022€ (2.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :50,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 921,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 658,46€
Coût de l'assurance :15 185,63€
Taxe foncière : 1 204,88€/an
Soit par mois : 100,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 45,83€/mois
Soit par an : 550,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 004,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: environ 63 m² (total des salons et salles à manger)
Raison: État 4/5 visible - salons en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 950 €(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 500€
    Peinture cuisine: 20 m² × 25€/m² = 500€, Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:5 000€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 25€/m² = 250€, Plomberie salle de bain: 1500€, Électricité salle de bain: 1000€, Main d'œuvre: 2250€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Rafraîchissement:5 250€
    Peinture salon: 63 m² × 25€/m² = 1575€, Main d'œuvre: 3675€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bouxières-aux-Dames. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une région rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 004 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 049 €/an
Calcul : 1 004 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 033 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 550 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 205 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 345 €
Revenus locatifs : +12 049 €
Charges déductibles : -25 345 €
Résultat foncier Année 1 : -13 296 €(Déficit de 13 296 €)
Imputable sur revenu global : 13 296 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 395 €/an
Revenus locatifs : +12 049 €
Charges déductibles : -8 395 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 654 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 049 €25 351 €6 038 €-13 302 €13 302 €--
212 290 €8 243 €5 880 €4 047 €---
312 536 €8 079 €5 717 €4 456 €---
412 786 €7 910 €5 548 €4 876 €---
513 042 €7 735 €5 373 €5 307 €---
613 303 €7 553 €5 191 €5 750 €---
713 569 €7 365 €5 003 €6 204 €---
813 840 €7 170 €4 808 €6 670 €---
914 117 €6 969 €4 606 €7 148 €---
1014 399 €6 760 €4 397 €7 640 €---
1114 687 €6 543 €4 181 €8 144 €---
1214 981 €6 319 €3 957 €8 662 €---
1315 281 €6 087 €3 724 €9 194 €---
1415 586 €5 846 €3 484 €9 740 €---
1515 898 €5 597 €3 235 €10 301 €---
1616 216 €5 339 €2 977 €10 877 €---
1716 540 €5 072 €2 709 €11 469 €---
1816 871 €4 795 €2 433 €12 076 €---
1917 209 €4 508 €2 146 €12 701 €---
2017 553 €4 211 €1 849 €13 342 €---
2117 904 €3 903 €1 541 €14 000 €---
2218 262 €3 585 €1 222 €14 677 €---
2318 627 €3 255 €892 €15 372 €---
2419 000 €2 913 €551 €16 087 €---
2519 380 €2 559 €197 €16 821 €---
TOTAL385 925 €163 666 €87 658 €222 259 €13 302 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 991 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 259 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 530 €-3 991 €+6 521 €
2+2 530 €+1 214 €+1 316 €
3+2 530 €+1 337 €+1 193 €
4+2 530 €+1 463 €+1 067 €
5+2 530 €+1 592 €+938 €
6+2 530 €+1 725 €+805 €
7+2 530 €+1 861 €+669 €
8+2 530 €+2 001 €+529 €
9+2 530 €+2 145 €+385 €
10+2 530 €+2 292 €+238 €
11+2 530 €+2 443 €+87 €
12+2 530 €+2 599 €-69 €
13+2 530 €+2 758 €-228 €
14+2 530 €+2 922 €-392 €
15+2 530 €+3 090 €-560 €
16+2 530 €+3 263 €-733 €
17+2 530 €+3 441 €-911 €
18+2 530 €+3 623 €-1 093 €
19+2 530 €+3 810 €-1 280 €
20+2 530 €+4 003 €-1 473 €
21+2 530 €+4 200 €-1 670 €
22+2 530 €+4 403 €-1 873 €
23+2 530 €+4 612 €-2 082 €
24+2 530 €+4 826 €-2 296 €
25+2 530 €+5 046 €-2 516 €
Total+63 250 €+66 678 €+-3 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →