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Petite maison de charme idéale pour un couple ou résidence

VilleVijon (36)
Surface62m²
Coût Total55 240€
Loyer Annuel4 377€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 500 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 653,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

À vendre, charmante petite maison située dans un hameau calme et paisible, idéale pour un couple, un pied-à-terre ou une résidence secondaire. Cette maison de 62m2 offre un cadre agréable et tranquille, tout en restant facile à entretenir au quotidien. Carport permettant de stationner facilement un véhicule à l'abri. Pas de jardin à entretenir : un véritable avantage pour ceux qui souhaitent profiter d'une maison sans les contraintes liées à la tonte, à la taille des haies ou à l'entretien extérieur. La maison conviendra particulièrement à un couple recherchant un logement à taille humaine, mais également à ceux qui souhaitent disposer d'une résidence de vacances au calme, sans avoir à consacrer leurs week-ends à l'entretien d'un extérieur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://jadd.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Vijon
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36160
Coordonnées : 46.447606, 2.140690
Total : 55 240€
Prix d'acquisition : 40 500€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 52 000€
Frais de notaire : 3 240€
Coût estimé : 3 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 365€/mois
Loyer annuel estimé : 4377€/an
Fourchette totale : 268€ - 496€/mois
Fourchette annuelle : 3221€ - 5946€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :717,83 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :44 505 €
Prix d'achat :40 500 €
Décote à l'achat :-4 005€ (-9.0%)
Marge achat-revente :-10 735€ (-24.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :55 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :270,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :22,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 292,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 868,65€
Coût de l'assurance :6 628,80€
Taxe foncière : 437,67€/an
Soit par mois : 36,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 364,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 328,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 335 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement par peinture des murs de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement par peinture des murs de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement par peinture des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement par peinture des murs de la chambre
Quantité: 15 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 377 €/an
Calcul : 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 794 €/an
Base de calcul : Emprunt de 55 240 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 265 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 438 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 997 €
Revenus locatifs : +4 377 €
Charges déductibles : -13 997 €
Résultat foncier Année 1 : -9 620 €(Déficit de 9 620 €)
Imputable sur revenu global : 9 620 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 497 €/an
Revenus locatifs : +4 377 €
Charges déductibles : -2 497 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 880 €/an
Prix d'achat du bien : 40 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 325 €(65% de 40 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 957 €/an
Calcul : 26 325 € × 3,636% = 957 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 377 €13 999 €1 796 €-9 622 €9 622 €--
24 464 €2 450 €1 747 €2 014 €---
34 554 €2 400 €1 697 €2 153 €---
44 645 €2 348 €1 646 €2 296 €---
54 737 €2 295 €1 592 €2 442 €---
64 832 €2 240 €1 537 €2 592 €---
74 929 €2 183 €1 480 €2 746 €---
85 027 €2 124 €1 421 €2 904 €---
95 128 €2 063 €1 360 €3 065 €---
105 231 €2 000 €1 297 €3 230 €---
115 335 €1 935 €1 232 €3 400 €---
125 442 €1 868 €1 165 €3 574 €---
135 551 €1 798 €1 096 €3 752 €---
145 662 €1 727 €1 024 €3 935 €---
155 775 €1 652 €950 €4 123 €---
165 890 €1 576 €873 €4 315 €---
176 008 €1 497 €794 €4 512 €---
186 128 €1 415 €712 €4 714 €---
196 251 €1 330 €627 €4 921 €---
206 376 €1 243 €540 €5 133 €---
216 504 €1 152 €450 €5 351 €---
226 634 €1 059 €356 €5 575 €---
236 766 €963 €260 €5 804 €---
246 902 €863 €160 €6 039 €---
257 040 €760 €57 €6 280 €---
TOTAL140 187 €54 939 €25 869 €85 247 €9 622 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 887 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +919 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+919 €-2 887 €+3 806 €
2+919 €+604 €+315 €
3+919 €+646 €+273 €
4+919 €+689 €+230 €
5+919 €+733 €+186 €
6+919 €+778 €+141 €
7+919 €+824 €+95 €
8+919 €+871 €+48 €
9+919 €+919 €0 €
10+919 €+969 €-50 €
11+919 €+1 020 €-101 €
12+919 €+1 072 €-153 €
13+919 €+1 126 €-207 €
14+919 €+1 181 €-262 €
15+919 €+1 237 €-318 €
16+919 €+1 294 €-375 €
17+919 €+1 353 €-434 €
18+919 €+1 414 €-495 €
19+919 €+1 476 €-557 €
20+919 €+1 540 €-621 €
21+919 €+1 605 €-686 €
22+919 €+1 672 €-753 €
23+919 €+1 741 €-822 €
24+919 €+1 812 €-893 €
25+919 €+1 884 €-965 €
Total+22 975 €+25 574 €+-2 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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