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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFaouët (56)
Surface334m²
Coût Total393 496€
Loyer Annuel30 883€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+253€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 244 950 €
Surface : 334 m²
Prix au m² : 733,38 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Cheminée, 5 chambres, 1 parking: Garage

Située au cœur du bourg, cette spacieuse maison sur 2 étages offre de multiples possibilités d'aménagement, que ce soit pour une habitation principale, un projet locatif ou une activité professionnelle. Au premier et deuxieme étage, un vaste salon séjour avec cheminée, cinq chambres, deux salles de bain. Garage et terrain attenant. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Faouët
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56320
Coordonnées : 48.048126, -3.506509
Total : 393 496€
Prix d'acquisition : 244 950€
Travaux : 128 950€
Valeur du bien : 373 900€
Frais de notaire : 19 596€
Coût estimé : 19 596€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 334m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 2574€/mois
Loyer annuel estimé : 30883€/an
Fourchette totale : 2027€ - 3267€/mois
Fourchette annuelle : 24330€ - 39201€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 644,06 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :549 116 €
Prix d'achat :244 950 €
Décote à l'achat :-304 166€ (-55.4%)
Marge achat-revente :155 620€ (28.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :393 496€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 948,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :114,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 063,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :191 171,94€
Coût de l'assurance :34 430,90€
Taxe foncière : 3 088,29€/an
Soit par mois : 257,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 573,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 321,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :252,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 334 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 42 fenêtres (estimation basée sur 334 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la décoration, peinture et rénovation du mobilier ancien
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessité de rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :128 950 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 12000€
  • Menuiseries:33 600€
    Fenêtres double vitrage: 42 fenêtres × 800€ = 33600€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:33 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 3000€ = 18000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (inclus baignoire, lavabo, carrelage, main d'œuvre)
  • Salon:2 100€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Rénovation mobilier: 900€ = 1500€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:20 250€
    Parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€, Peinture: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 3000€ = 12000€
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€ + Main d'œuvre: 400€ = 1200€
  • Plomberie:7 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Faouët (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 56 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 883 €/an
Calcul : 2 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 393 496 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 377 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 128 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 146 624 €
Revenus locatifs : +30 883 €
Charges déductibles : -146 624 €
Résultat foncier Année 1 : -115 741 €(Déficit de 115 741 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 94 341 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 674 €/an
Revenus locatifs : +30 883 €
Charges déductibles : -17 674 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 209 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 94341.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 244 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 218 €(65% de 244 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 790 €/an
Calcul : 159 218 € × 3,636% = 5 790 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 883 €146 637 €13 221 €-115 754 €21 400 €94 354 €94 354 €
231 501 €17 336 €12 870 €14 165 €--80 189 €
332 131 €16 973 €12 507 €15 158 €--65 032 €
432 773 €16 597 €12 131 €16 176 €--48 855 €
533 429 €16 208 €11 743 €17 220 €--31 635 €
634 097 €15 806 €11 341 €18 291 €--13 344 €
734 779 €15 390 €10 925 €19 389 €---
835 475 €14 960 €10 494 €20 515 €---
936 184 €14 515 €10 049 €21 670 €---
1036 908 €14 054 €9 588 €22 854 €---
1137 646 €13 577 €9 112 €24 069 €---
1238 399 €13 084 €8 619 €25 315 €---
1339 167 €12 574 €8 109 €26 593 €---
1439 950 €12 047 €7 581 €27 904 €---
1540 749 €11 501 €7 035 €29 248 €---
1641 564 €10 936 €6 471 €30 628 €---
1742 396 €10 352 €5 887 €32 044 €---
1843 243 €9 748 €5 282 €33 496 €---
1944 108 €9 122 €4 657 €34 986 €---
2044 991 €8 476 €4 010 €36 515 €---
2145 890 €7 806 €3 341 €38 084 €---
2246 808 €7 114 €2 649 €39 694 €---
2347 744 €6 398 €1 932 €41 346 €---
2448 699 €5 657 €1 192 €43 042 €---
2549 673 €4 891 €425 €44 783 €---
TOTAL989 188 €431 760 €191 172 €557 428 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 557 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 485 €-6 420 €+12 905 €
2+6 485 €0 €+6 485 €
3+6 485 €0 €+6 485 €
4+6 485 €0 €+6 485 €
5+6 485 €0 €+6 485 €
6+6 485 €0 €+6 485 €
7+6 485 €+1 813 €+4 672 €
8+6 485 €+6 154 €+331 €
9+6 485 €+6 501 €-16 €
10+6 485 €+6 856 €-371 €
11+6 485 €+7 221 €-736 €
12+6 485 €+7 594 €-1 109 €
13+6 485 €+7 978 €-1 493 €
14+6 485 €+8 371 €-1 886 €
15+6 485 €+8 775 €-2 290 €
16+6 485 €+9 188 €-2 703 €
17+6 485 €+9 613 €-3 128 €
18+6 485 €+10 049 €-3 564 €
19+6 485 €+10 496 €-4 011 €
20+6 485 €+10 954 €-4 469 €
21+6 485 €+11 425 €-4 940 €
22+6 485 €+11 908 €-5 423 €
23+6 485 €+12 404 €-5 919 €
24+6 485 €+12 913 €-6 428 €
25+6 485 €+13 435 €-6 950 €
Total+162 125 €+167 228 €+-5 103 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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