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Centre-ville, appartement 85,45 m2

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface85.43
Coût Total112 152
Loyer Annuel7 553
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-12
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 900 €
Surface : 85.43 m²
Prix au m² : 1 134,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1

Idéalement situé en plein centre-ville, à proximité immédiate des transports en commun, cet appartement de 85,45 m2 se trouve au 5ème étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée. Lumineux et confortable, il propose un spacieux salon-séjour climatisé, une cuisine aménagée et entièrement équipée, deux chambres dont une avec un véritable espace dressing, une salle de bains et un WC indépendant. En complément, un garage privatif situé hors copropriété vient compléter ce bien rare en coeur de ville.  Un bien à visiter sans tarder. Contactez-nous pour organiser une visite !

  • https://agence-bic.com/images/layout/tarifs.pdf
Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.225550, 2.061902
Total : 112 152
Prix d'acquisition : 96 900
Travaux : 7 500
Valeur du bien : 104 400
Frais de notaire : 7 752
Coût estimé : 7 752
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.43
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7553€/an
Fourchette totale : 502€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 6027€ - 9465€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 152
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 578,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 986,26
Coût de l'assurance :9 532,92
Taxe foncière : 755,30€/an
Soit par mois : 62,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 629,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure et papier peint daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500
    Cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 553 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 152 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 755 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 245
Revenus locatifs : +7 553
Charges déductibles : -12 245
Résultat foncier Année 1 : -4 692(Déficit de 4 692 €)
Imputable sur revenu global : 4 692
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 745 €/an
Revenus locatifs : +7 553
Charges déductibles : -4 745
Résultat foncier Années 2+ : 2 808 €/an
Prix d'achat du bien : 96 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 985(65% de 96 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 290 €/an
Calcul : 62 985 € × 3,636% = 2 290
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 55312 2493 612-4 6964 696 €--
27 7044 6513 5153 053---
37 8584 5503 4143 308---
48 0154 4463 3093 569---
58 1764 3383 2023 837---
68 3394 2273 0904 112---
78 5064 1122 9754 394---
88 6763 9932 8564 683---
98 8503 8702 7344 979---
109 0273 7432 6075 283---
119 2073 6122 4765 595---
129 3913 4772 3415 914---
139 5793 3372 2016 242---
149 7713 1932 0566 578---
159 9663 0441 9076 922---
1610 1652 8901 7537 276---
1710 3692 7301 5947 638---
1810 5762 5661 4298 010---
1910 7882 3961 2598 392---
2011 0032 2201 0848 783---
2111 2232 0399029 185---
2211 4481 8517159 596---
2311 6771 65852110 019---
2411 9101 45832110 453---
2512 1491 25111410 897---
TOTAL241 92587 90251 986154 0244 696Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 409
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 024
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 586 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 586-1 409+2 995
2+1 586+916+670
3+1 586+992+594
4+1 586+1 071+515
5+1 586+1 151+435
6+1 586+1 234+352
7+1 586+1 318+268
8+1 586+1 405+181
9+1 586+1 494+92
10+1 586+1 585+1
11+1 586+1 678-92
12+1 586+1 774-188
13+1 586+1 873-287
14+1 586+1 973-387
15+1 586+2 077-491
16+1 586+2 183-597
17+1 586+2 292-706
18+1 586+2 403-817
19+1 586+2 518-932
20+1 586+2 635-1 049
21+1 586+2 755-1 169
22+1 586+2 879-1 293
23+1 586+3 006-1 420
24+1 586+3 136-1 550
25+1 586+3 269-1 683
Total+39 650+46 207+-6 557
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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