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T3 - Idéal investisseur

Bien expiré
VilleMâcon (71)
Surface65m²
Coût Total145 320€
Loyer Annuel9 294€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 061,54 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MACON - SAINT-CLEMENT

Secteur en cours d'amélioration. Idéal pour un investissement.

Découvrez ce plateau traversant avec plein de potentiel, au 2e et dernier étage, pas de vis à vis, un plateau brut viabilisé de 65 m² à rénover selon vos envies.

Situé idéalement, profitez d'un accès facile aux commerces, tout à moins de 5 minutes, écoles et commodités. Grand parking gratuit, bus et navette gratuite en bas de l'immeuble.

Cet espace offre une toile vierge pour créer votre nid urbain, avec un chauffage individuel et des charges faibles, promettant confort et économie.

Très bon investissement.

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.300750, 4.824490
Total : 145 320€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 70 800€
Valeur du bien : 139 800€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.92€/m²/mois
Fourchette : 9.26€ - 15.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9294€/an
Fourchette totale : 602€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 7224€ - 11957€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 770,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 399,75€
Coût de l'assurance :12 352,20€
Taxe foncière : 929,39€/an
Soit par mois : 77,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 774,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - espace vide en rénovation, murs dénudés, sols abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 800 €(1 089 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 9000€ (revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre comprise)
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 12000€ (revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 294 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 051 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 929 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 695 €
Revenus locatifs : +9 294 €
Charges déductibles : -77 695 €
Résultat foncier Année 1 : -68 401 €(Déficit de 68 401 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 001 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 895 €/an
Revenus locatifs : +9 294 €
Charges déductibles : -6 895 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47000.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 294 €77 700 €5 056 €-68 406 €21 400 €47 006 €47 006 €
29 480 €6 767 €4 924 €2 712 €--44 293 €
39 669 €6 631 €4 787 €3 039 €--41 255 €
49 863 €6 489 €4 645 €3 374 €--37 881 €
510 060 €6 342 €4 499 €3 718 €--34 163 €
610 261 €6 190 €4 347 €4 071 €--30 092 €
710 466 €6 033 €4 189 €4 434 €--25 658 €
810 676 €5 869 €4 026 €4 806 €--20 852 €
910 889 €5 701 €3 857 €5 189 €--15 663 €
1011 107 €5 526 €3 682 €5 582 €--10 081 €
1111 329 €5 344 €3 501 €5 985 €--4 097 €
1211 556 €5 157 €3 313 €6 399 €---
1311 787 €4 962 €3 119 €6 825 €---
1412 023 €4 761 €2 917 €7 262 €---
1512 263 €4 552 €2 709 €7 711 €---
1612 508 €4 336 €2 492 €8 172 €---
1712 758 €4 112 €2 269 €8 646 €---
1813 014 €3 880 €2 037 €9 133 €---
1913 274 €3 640 €1 797 €9 634 €---
2013 539 €3 392 €1 548 €10 148 €---
2113 810 €3 134 €1 290 €10 676 €---
2214 086 €2 867 €1 024 €11 219 €---
2314 368 €2 591 €747 €11 777 €---
2414 655 €2 305 €461 €12 351 €---
2514 949 €2 008 €165 €12 941 €---
TOTAL297 685 €190 287 €73 400 €107 399 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 399 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 294 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 952 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 952 €-6 420 €+8 372 €
2+1 952 €0 €+1 952 €
3+1 952 €0 €+1 952 €
4+1 952 €0 €+1 952 €
5+1 952 €0 €+1 952 €
6+1 952 €0 €+1 952 €
7+1 952 €0 €+1 952 €
8+1 952 €0 €+1 952 €
9+1 952 €0 €+1 952 €
10+1 952 €0 €+1 952 €
11+1 952 €0 €+1 952 €
12+1 952 €+1 920 €+32 €
13+1 952 €+2 047 €-95 €
14+1 952 €+2 179 €-227 €
15+1 952 €+2 313 €-361 €
16+1 952 €+2 452 €-500 €
17+1 952 €+2 594 €-642 €
18+1 952 €+2 740 €-788 €
19+1 952 €+2 890 €-938 €
20+1 952 €+3 044 €-1 092 €
21+1 952 €+3 203 €-1 251 €
22+1 952 €+3 366 €-1 414 €
23+1 952 €+3 533 €-1 581 €
24+1 952 €+3 705 €-1 753 €
25+1 952 €+3 882 €-1 930 €
Total+48 800 €+33 449 €+15 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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