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Maison à vendre

VilleBrou (28)
Surface400m²
Coût Total382 520€
Loyer Annuel38 072€
Rentabilité9.95%
Cashflow/mois+870€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 747,5 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salon (total 120 m²), 7 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, calme, Belle vue, Pas de balcon, Non meublé

BIEN RARE PAR LES VOLUMES. AU CALME!

IDEAL POUR RECEVOIR COMME MAISON DE FAMILLE, MAISON D'AMIS, GITE.. ACCES GARE ET AUTOROUTE A PROXIMITE.

En vente : Maison de 10 pièces d' environ 400 m² et de 1 200 m² de terrain à environ une demi-heure de Chartres.

Elle profite d'une vue dégagée et est orientée est-ouest. La maison propose une splendide pièce à vivre d' environ 120 M2 avec un espace bar, une cuisine , une buanderie et sept chambres dont deux chambres au rez-de-chaussée.

L'une des deux chambres du rez-de-chaussée a sa salle d'eau privative.

A l'étage, une salle de bains avec douche et un WC séparé complètent l'espace nuit.

Concernant votre véhicule, elle possède une place de parking en intérieur et un garage.

Encore du potentiel car un vaste grenier est présent à l'étage.

A proximité: écoles, gare et commerces.

DPE: D Pas de plomb. Pas d'amiante. Contactez notre équipe pour plus de renseignements sur cette maison à vendre

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie C, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1300.00 et 2300.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Rose Castel Immobilier : Alexandra HUETTE Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Brou
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28160
Coordonnées : 48.214616, 1.154430
Total : 382 520€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 59 600€
Valeur du bien : 358 600€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 3173€/mois
Loyer annuel estimé : 38072€/an
Fourchette totale : 2514€ - 4004€/mois
Fourchette annuelle : 30166€ - 48051€/an
Rentabilité brute :9.95%
Fourchette de rentabilité :7.89% - 12.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 288,46 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :515 384 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-216 384€ (-42.0%)
Marge achat-revente :132 864€ (25.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :382 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 874,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :111,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 985,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :179 740,30€
Coût de l'assurance :33 470,50€
Taxe foncière : 3 807,25€/an
Soit par mois : 317,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 172,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 303,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :869,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (400 m²)
Raison: DPE C - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 400 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 400 m²
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: surface maison en m² (400 m²)
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 600 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:24 000€
    Isolation combles: 400 m² × 60€/m² = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 200€
    Mise à jour plomberie: 400 m² × 8€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Brou), coefficients appliqués. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 072 €/an
Calcul : 3 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 460 €/an
Base de calcul : Emprunt de 382 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 339 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 807 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 206 €
Revenus locatifs : +38 072 €
Charges déductibles : -77 206 €
Résultat foncier Année 1 : -39 134 €(Déficit de 39 134 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 734 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 606 €/an
Revenus locatifs : +38 072 €
Charges déductibles : -17 606 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 466 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17733.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 072 €77 219 €12 473 €-39 146 €21 400 €17 746 €17 746 €
238 834 €17 283 €12 137 €21 551 €---
339 611 €16 936 €11 790 €22 675 €---
440 403 €16 578 €11 432 €23 825 €---
541 211 €16 207 €11 061 €25 004 €---
642 035 €15 824 €10 678 €26 211 €---
742 876 €15 428 €10 282 €27 447 €---
843 733 €15 019 €9 873 €28 714 €---
944 608 €14 597 €9 451 €30 011 €---
1045 500 €14 160 €9 014 €31 340 €---
1146 410 €13 708 €8 562 €32 702 €---
1247 338 €13 242 €8 096 €34 097 €---
1348 285 €12 759 €7 613 €35 526 €---
1449 251 €12 261 €7 115 €36 990 €---
1550 236 €11 746 €6 600 €38 490 €---
1651 241 €11 213 €6 067 €40 027 €---
1752 265 €10 663 €5 517 €41 602 €---
1853 311 €10 094 €4 948 €43 216 €---
1954 377 €9 507 €4 361 €44 870 €---
2055 464 €8 899 €3 753 €46 565 €---
2156 574 €8 272 €3 125 €48 302 €---
2257 705 €7 623 €2 477 €50 082 €---
2358 859 €6 952 €1 806 €51 907 €---
2460 036 €6 259 €1 113 €53 777 €---
2561 237 €5 543 €397 €55 694 €---
TOTAL1 219 473 €367 992 €179 740 €851 481 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 851 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 995 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 995 €-6 420 €+14 415 €
2+7 995 €+1 141 €+6 854 €
3+7 995 €+6 802 €+1 193 €
4+7 995 €+7 148 €+847 €
5+7 995 €+7 501 €+494 €
6+7 995 €+7 863 €+132 €
7+7 995 €+8 234 €-239 €
8+7 995 €+8 614 €-619 €
9+7 995 €+9 003 €-1 008 €
10+7 995 €+9 402 €-1 407 €
11+7 995 €+9 811 €-1 816 €
12+7 995 €+10 229 €-2 234 €
13+7 995 €+10 658 €-2 663 €
14+7 995 €+11 097 €-3 102 €
15+7 995 €+11 547 €-3 552 €
16+7 995 €+12 008 €-4 013 €
17+7 995 €+12 481 €-4 486 €
18+7 995 €+12 965 €-4 970 €
19+7 995 €+13 461 €-5 466 €
20+7 995 €+13 970 €-5 975 €
21+7 995 €+14 491 €-6 496 €
22+7 995 €+15 025 €-7 030 €
23+7 995 €+15 572 €-7 577 €
24+7 995 €+16 133 €-8 138 €
25+7 995 €+16 708 €-8 713 €
Total+199 875 €+255 444 €+-55 569 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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