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Vente appartement 5 pièces 85,32 m² Neuilly-sur-Marne (93330) - Superimmo

VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface85m²
Coût Total258 850€
Loyer Annuel17 595€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 341,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 10min des Bords de Marne et à 15min du RER A de Neuilly Plaisance (par le bus 114), au troisième étage d'une petite résidence privée et fermée avec gardien, venez découvrir ce grand appartement familial d'une surface de 85m² composé : une entrée avec placard, un double séjour de plus de 30m² (possibilité 4ème chambre), une cuisine indépendante, trois chambres, une salle d'eau et un wc indépendant. Nombreux rangements, double vitrage. Traversant, Lumineux et calme. Une cave complète ce bien et possibilité d'acheter un garage en sus. Proche de toute commodités, écoles, commerces et transports. A ne pas manquer !! (7.57 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 420 lots - dont 140 lots habitation. Charges annuelles : 3500 euros.

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Total : 258 850€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 43 930€
Valeur du bien : 242 930€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1466€/mois
Loyer annuel estimé : 17595€/an
Fourchette totale : 1231€ - 1747€/mois
Fourchette annuelle : 14769€ - 20961€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 559,26 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 537 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-18 537€ (-8.5%)
Marge achat-revente :-41 313€ (-19.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 268,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :64,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 332,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 629,65€
Coût de l'assurance :19 413,75€
Taxe foncière : 1 759,46€/an
Soit par mois : 146,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 291,67€/mois
Soit par an : 3 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 466,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 771,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-305,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries extérieures si nécessaire
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 930 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuilly-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 466 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 595 €/an
Calcul : 1 466 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 850 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 777 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 759 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 500 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 398 €
Revenus locatifs : +17 595 €
Charges déductibles : -58 398 €
Résultat foncier Année 1 : -40 803 €(Déficit de 40 803 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 403 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 468 €/an
Revenus locatifs : +17 595 €
Charges déductibles : -14 468 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 127 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19403.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 595 €58 406 €8 440 €-40 812 €21 400 €19 412 €19 412 €
217 946 €14 249 €8 213 €3 697 €--15 714 €
318 305 €14 014 €7 978 €4 291 €--11 423 €
418 671 €13 772 €7 736 €4 900 €--6 523 €
519 045 €13 521 €7 485 €5 524 €--999 €
619 426 €13 262 €7 226 €6 164 €---
719 814 €12 994 €6 958 €6 820 €---
820 211 €12 717 €6 681 €7 493 €---
920 615 €12 431 €6 395 €8 184 €---
1021 027 €12 136 €6 100 €8 892 €---
1121 448 €11 830 €5 794 €9 618 €---
1221 877 €11 514 €5 478 €10 362 €---
1322 314 €11 188 €5 152 €11 126 €---
1422 760 €10 851 €4 815 €11 910 €---
1523 216 €10 502 €4 466 €12 714 €---
1623 680 €10 142 €4 106 €13 538 €---
1724 154 €9 769 €3 733 €14 384 €---
1824 637 €9 385 €3 349 €15 252 €---
1925 129 €8 987 €2 951 €16 143 €---
2025 632 €8 576 €2 540 €17 056 €---
2126 145 €8 151 €2 115 €17 994 €---
2226 667 €7 712 €1 676 €18 956 €---
2327 201 €7 258 €1 222 €19 943 €---
2427 745 €6 789 €753 €20 956 €---
2528 300 €6 305 €269 €21 995 €---
TOTAL563 559 €316 460 €121 630 €247 099 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 099 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 695 €-6 420 €+10 115 €
2+3 695 €0 €+3 695 €
3+3 695 €0 €+3 695 €
4+3 695 €0 €+3 695 €
5+3 695 €0 €+3 695 €
6+3 695 €+1 549 €+2 146 €
7+3 695 €+2 046 €+1 649 €
8+3 695 €+2 248 €+1 447 €
9+3 695 €+2 455 €+1 240 €
10+3 695 €+2 667 €+1 028 €
11+3 695 €+2 885 €+810 €
12+3 695 €+3 109 €+586 €
13+3 695 €+3 338 €+357 €
14+3 695 €+3 573 €+122 €
15+3 695 €+3 814 €-119 €
16+3 695 €+4 061 €-366 €
17+3 695 €+4 315 €-620 €
18+3 695 €+4 576 €-881 €
19+3 695 €+4 843 €-1 148 €
20+3 695 €+5 117 €-1 422 €
21+3 695 €+5 398 €-1 703 €
22+3 695 €+5 687 €-1 992 €
23+3 695 €+5 983 €-2 288 €
24+3 695 €+6 287 €-2 592 €
25+3 695 €+6 599 €-2 904 €
Total+92 375 €+74 130 €+18 245 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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