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BEL APPARTEMENT T3 DE PLAIN PIED

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface78m²
Coût Total124 620€
Loyer Annuel7 193€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 948,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

Situé au coeur de la ville, entre le quartier de la cathédrale et le quartier de la Gare, ce bel appartement de type T3 d'une superficie globale d'environ 78 m2 vous propose une entrée desservant deux grandes chambres de 15.50m2 et 15.00m2 dont une avec un point d'eau, une pièce de vie, une pièce à usage de cuisine, une salle d'eau et un wc séparé. Situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sécurisé, cet appartement peut être aménagé en habitation ou pour une activité professionnelle. Les pièces d'eau sont à rénover entièrement. Double vitrage, volets roulants, électricité revue, chaudière individuelle au gaz de ville, bonne isolation. Belle exposition des espaces de vie, beaux volumes. Stationnement facile avec la proximité d'un parking. N'hésitez pas à contacter votre agence de Tulle au 05.55.93.94.94 afin d'obtenir plus de renseignements et/ou d'organiser une visite.

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.265527, 1.765695
Total : 124 620€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 44 700€
Valeur du bien : 118 700€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 599€/mois
Loyer annuel estimé : 7193€/an
Fourchette totale : 473€ - 759€/mois
Fourchette annuelle : 5682€ - 9107€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :36,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 658,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 942,15€
Coût de l'assurance :10 904,25€
Taxe foncière : 719,33€/an
Soit par mois : 59,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 599,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière individuelle au gaz de ville
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle d'eau avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle d'eau complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage, rangement et peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 700 €(573 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 unité × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle d'eau: 1 salle d'eau complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant nettoyage, rangement et peinture des murs et plafonds)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 193 €/an
Calcul : 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 620 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 125 €
Revenus locatifs : +7 193 €
Charges déductibles : -50 125 €
Résultat foncier Année 1 : -42 932 €(Déficit de 42 932 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 532 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 425 €/an
Revenus locatifs : +7 193 €
Charges déductibles : -5 425 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 768 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21532.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 193 €50 129 €4 274 €-42 936 €21 400 €21 536 €21 536 €
27 337 €5 317 €4 161 €2 020 €--19 516 €
37 484 €5 201 €4 045 €2 283 €--17 233 €
47 634 €5 080 €3 925 €2 553 €--14 679 €
57 786 €4 955 €3 800 €2 831 €--11 848 €
67 942 €4 826 €3 671 €3 116 €--8 733 €
78 101 €4 693 €3 537 €3 408 €--5 325 €
88 263 €4 554 €3 399 €3 709 €--1 616 €
98 428 €4 411 €3 255 €4 017 €---
108 597 €4 263 €3 107 €4 334 €---
118 769 €4 109 €2 954 €4 660 €---
128 944 €3 950 €2 795 €4 994 €---
139 123 €3 785 €2 630 €5 337 €---
149 305 €3 615 €2 460 €5 690 €---
159 491 €3 439 €2 283 €6 053 €---
169 681 €3 256 €2 101 €6 425 €---
179 875 €3 067 €1 912 €6 808 €---
1810 072 €2 871 €1 716 €7 201 €---
1910 274 €2 669 €1 513 €7 605 €---
2010 479 €2 459 €1 303 €8 020 €---
2110 689 €2 242 €1 086 €8 447 €---
2210 903 €2 017 €861 €8 886 €---
2311 121 €1 784 €629 €9 336 €---
2411 343 €1 543 €388 €9 800 €---
2511 570 €1 294 €138 €10 276 €---
TOTAL230 403 €135 530 €61 942 €94 873 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 511 €-6 420 €+7 931 €
2+1 511 €0 €+1 511 €
3+1 511 €0 €+1 511 €
4+1 511 €0 €+1 511 €
5+1 511 €0 €+1 511 €
6+1 511 €0 €+1 511 €
7+1 511 €0 €+1 511 €
8+1 511 €0 €+1 511 €
9+1 511 €+720 €+791 €
10+1 511 €+1 300 €+211 €
11+1 511 €+1 398 €+113 €
12+1 511 €+1 498 €+13 €
13+1 511 €+1 601 €-90 €
14+1 511 €+1 707 €-196 €
15+1 511 €+1 816 €-305 €
16+1 511 €+1 928 €-417 €
17+1 511 €+2 042 €-531 €
18+1 511 €+2 160 €-649 €
19+1 511 €+2 282 €-771 €
20+1 511 €+2 406 €-895 €
21+1 511 €+2 534 €-1 023 €
22+1 511 €+2 666 €-1 155 €
23+1 511 €+2 801 €-1 290 €
24+1 511 €+2 940 €-1 429 €
25+1 511 €+3 083 €-1 572 €
Total+37 775 €+28 462 €+9 313 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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