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Lot de deux appartements pour investisseur

Bien expiré
VilleWingen-sur-Moder (67)
Surface179m²
Coût Total296 480€
Loyer Annuel23 858€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+354€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 263 500 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 1 472,07 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nous vendons deux appartements totalement rénovés avec des locataires sérieux, dans un immeuble de 3 lots. Le premier appartement qui est un F4, a une superficie de 107 m² ( loi carrez). Il est loué 820 euros HC.

Le second qui est un F3 a une superficie de 73 m² ( loi carrez). Il est loué 650 euros HC.

Les deux appartements sont isolés ( sol, plafond, mansarde). Le chauffage est électrique avec des radiateurs de dernière génération, pilotables à distance. Les cuisines sont entièrement équipées. Les sols sont en parquet, sauf les sdb entièrement carrelées et meublées. Les fenêtres sont en double vitrage. Les appartements sont équipés de la fibre. En complément 4 caves sont rattachées aux appartements, dont une louée 57 euros HC.

Copropriété bénévole avec des faibles charges. Revenus locatif annuel HC : 18324 euros Taxe foncière 988 euros

Agence ou curieux s'asbtenir. N'hésitez pas à me contacter pour toutes informations ou photos supplémentaires,

Ville : Wingen-sur-Moder
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67290
Coordonnées : 48.919550, 7.379940
Total : 296 480€
Prix d'acquisition : 263 500€
Travaux : 11 900€
Valeur du bien : 275 400€
Frais de notaire : 21 080€
Coût estimé : 21 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 11.11€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 14.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1988€/mois
Loyer annuel estimé : 23858€/an
Fourchette totale : 1559€ - 2536€/mois
Fourchette annuelle : 18704€ - 30432€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 465,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :86,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 551,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 090,96€
Coût de l'assurance :25 942,00€
Taxe foncière : 988,00€/an
Soit par mois : 82,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 988,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 634,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :354,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage électrique existant
Quantité: 2 appartements
Raison: DPE D - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification de la conformité des chauffe-eaux existants
Quantité: 2 appartements
Raison: DPE D - Assurer que les chauffe-eaux sont efficaces et conformes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 900 €(66 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Mise aux normes système de chauffage électrique: 2 appartements × 4500€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:500€
    Vérification conformité chauffe-eaux: 2 appartements × 250€ = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 150€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wingen-sur-Moder (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 988 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 858 €/an
Calcul : 1 988 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 480 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 038 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 819 €
Revenus locatifs : +23 858 €
Charges déductibles : -23 819 €
Résultat foncier Année 1 : 39 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 919 €/an
Revenus locatifs : +23 858 €
Charges déductibles : -11 919 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 939 €/an
Prix d'achat du bien : 263 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 171 275 €(65% de 263 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 228 €/an
Calcul : 171 275 € × 3,636% = 6 228 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 858 €23 828 €9 903 €30 €---
224 335 €11 665 €9 639 €12 670 €---
324 822 €11 392 €9 366 €13 430 €---
425 318 €11 110 €9 084 €14 208 €---
525 825 €10 818 €8 793 €15 006 €---
626 341 €10 517 €8 491 €15 825 €---
726 868 €10 204 €8 179 €16 664 €---
827 405 €9 882 €7 856 €17 524 €---
927 953 €9 548 €7 522 €18 406 €---
1028 513 €9 202 €7 177 €19 310 €---
1129 083 €8 845 €6 819 €20 238 €---
1229 664 €8 476 €6 450 €21 189 €---
1330 258 €8 093 €6 068 €22 164 €---
1430 863 €7 698 €5 672 €23 165 €---
1531 480 €7 289 €5 264 €24 191 €---
1632 110 €6 866 €4 841 €25 243 €---
1732 752 €6 429 €4 403 €26 323 €---
1833 407 €5 977 €3 951 €27 430 €---
1934 075 €5 509 €3 483 €28 567 €---
2034 757 €5 025 €2 999 €29 732 €---
2135 452 €4 524 €2 498 €30 928 €---
2236 161 €4 006 €1 980 €32 155 €---
2336 884 €3 470 €1 445 €33 414 €---
2437 622 €2 916 €891 €34 705 €---
2538 374 €2 343 €318 €36 031 €---
TOTAL764 180 €205 633 €143 091 €558 547 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 558 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 858 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 010 €+9 €+5 001 €
2+5 010 €+3 801 €+1 209 €
3+5 010 €+4 029 €+981 €
4+5 010 €+4 262 €+748 €
5+5 010 €+4 502 €+508 €
6+5 010 €+4 747 €+263 €
7+5 010 €+4 999 €+11 €
8+5 010 €+5 257 €-247 €
9+5 010 €+5 522 €-512 €
10+5 010 €+5 793 €-783 €
11+5 010 €+6 071 €-1 061 €
12+5 010 €+6 357 €-1 347 €
13+5 010 €+6 649 €-1 639 €
14+5 010 €+6 949 €-1 939 €
15+5 010 €+7 257 €-2 247 €
16+5 010 €+7 573 €-2 563 €
17+5 010 €+7 897 €-2 887 €
18+5 010 €+8 229 €-3 219 €
19+5 010 €+8 570 €-3 560 €
20+5 010 €+8 920 €-3 910 €
21+5 010 €+9 278 €-4 268 €
22+5 010 €+9 646 €-4 636 €
23+5 010 €+10 024 €-5 014 €
24+5 010 €+10 412 €-5 402 €
25+5 010 €+10 809 €-5 799 €
Total+125 250 €+167 564 €+-42 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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