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Appartement F5 - 106m2 - lumineux - 4 chambres

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface106m²
Coût Total172 195€
Loyer Annuel11 639€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 129 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 216,98 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre spacieux appartement de 106 m², situé au tout début de l’avenue Jean Jaurès à Belfort, proche centre-ville, commerces et transports.

Appartement offrant 7 pièces, idéal grande famille, profession libérale ou investissement locatif (colocation possible très bonne rentabilité)

Il se compose de : • 4 chambres lumineuses • Salon / séjour • Cuisine • Salle de bain et wc • cagibis

🔹 Petite copropriété avec syndic bénévole 🔹 Très faibles charges de copropriété 🔹 Cave privative incluse 🔹 Possibilité de louer un garage à proximité pour 50 € / mois

✅ Toiture et façade entièrement refaites en 2023 ✅ Chauffage individuel gaz ✅ Belle surface rare sur le secteur

À prévoir un petit peu de rafraîchissement intérieur et changement des menuiseries pour un meilleur confort

💰 Prix de vente : 129 000 €

Bien idéal pour résidence principale ou investissement (fort potentiel).

📞 Contact par message Leboncoin pour plus d’informations ou organiser une visite. Agences s’abstenir.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.643540, 6.857630
Total : 172 195€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 32 875€
Valeur du bien : 161 875€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 970€/mois
Loyer annuel estimé : 11639€/an
Fourchette totale : 755€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 9066€ - 14944€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 195€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :862,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 912,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 419,63€
Coût de l'assurance :15 067,06€
Taxe foncière : 1 163,95€/an
Soit par mois : 97,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 969,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE E - Appartement - Nécessité de garantir un chauffage efficace et conforme
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 875 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 600€
    Pose parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 875€
    Peinture salon: 25 m² × 75€/m² = 1875€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 639 €/an
Calcul : 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 195 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 875 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 593 €
Revenus locatifs : +11 639 €
Charges déductibles : -40 593 €
Résultat foncier Année 1 : -28 953 €(Déficit de 28 953 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 553 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 718 €/an
Revenus locatifs : +11 639 €
Charges déductibles : -7 718 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7553.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 639 €40 599 €5 957 €-28 959 €21 400 €7 559 €7 559 €
211 872 €7 567 €5 801 €4 305 €--3 254 €
312 110 €7 406 €5 639 €4 704 €---
412 352 €7 238 €5 472 €5 113 €---
512 599 €7 065 €5 299 €5 534 €---
612 851 €6 886 €5 119 €5 965 €---
713 108 €6 700 €4 933 €6 408 €---
813 370 €6 507 €4 741 €6 863 €---
913 638 €6 308 €4 541 €7 329 €---
1013 910 €6 102 €4 335 €7 809 €---
1114 188 €5 888 €4 121 €8 301 €---
1214 472 €5 667 €3 900 €8 806 €---
1314 762 €5 437 €3 671 €9 324 €---
1415 057 €5 200 €3 433 €9 857 €---
1515 358 €4 954 €3 188 €10 404 €---
1615 665 €4 700 €2 933 €10 966 €---
1715 979 €4 436 €2 669 €11 542 €---
1816 298 €4 163 €2 396 €12 135 €---
1916 624 €3 880 €2 114 €12 744 €---
2016 957 €3 588 €1 821 €13 369 €---
2117 296 €3 284 €1 518 €14 011 €---
2217 642 €2 971 €1 204 €14 671 €---
2317 994 €2 645 €879 €15 349 €---
2418 354 €2 309 €542 €16 046 €---
2518 721 €1 960 €193 €16 761 €---
TOTAL372 817 €163 460 €86 420 €209 356 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 356 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 444 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 444 €-6 420 €+8 864 €
2+2 444 €0 €+2 444 €
3+2 444 €+435 €+2 009 €
4+2 444 €+1 534 €+910 €
5+2 444 €+1 660 €+784 €
6+2 444 €+1 790 €+654 €
7+2 444 €+1 922 €+522 €
8+2 444 €+2 059 €+385 €
9+2 444 €+2 199 €+245 €
10+2 444 €+2 343 €+101 €
11+2 444 €+2 490 €-46 €
12+2 444 €+2 642 €-198 €
13+2 444 €+2 797 €-353 €
14+2 444 €+2 957 €-513 €
15+2 444 €+3 121 €-677 €
16+2 444 €+3 290 €-846 €
17+2 444 €+3 463 €-1 019 €
18+2 444 €+3 641 €-1 197 €
19+2 444 €+3 823 €-1 379 €
20+2 444 €+4 011 €-1 567 €
21+2 444 €+4 203 €-1 759 €
22+2 444 €+4 401 €-1 957 €
23+2 444 €+4 605 €-2 161 €
24+2 444 €+4 814 €-2 370 €
25+2 444 €+5 028 €-2 584 €
Total+61 100 €+62 807 €+-1 707 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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